Guía Legal · Real Estate
Análisis jurídico integral para operadores, inversores y promotores que evalúan lanzar un proyecto de flex living en España. El caso especial de Barcelona y Cataluña.
Sandín Abogados · 2026
El flex living ha pasado de ser una tendencia de nicho a convertirse en uno de los modelos de negocio inmobiliario de mayor crecimiento en España. En 2026, hay cientos de operadores, desde startups hasta fondos institucionales, que han apostado por este formato. Y, sin embargo, el número de proyectos que arrancan sin comprender el marco legal sigue siendo alarmante.
La razón es sencilla: el flex living opera en una zona de intersección entre la regulación de arrendamientos, el derecho urbanístico, la normativa de actividades y la fiscalidad. No existe una ley única que lo defina ni un régimen jurídico específico que lo regule de forma integral. Eso no significa que exista un vacío legal, significa que hay múltiples normativas que se aplican de forma simultánea y, a veces, contradictoria.
Esta guía está dirigida a operadores, inversores y promotores que están evaluando lanzar o escalar un proyecto de flex living en España, especialmente en Barcelona y Cataluña. No es una guía teórica: es un análisis de las normas que realmente determinan si tu modelo es legal, qué licencias necesitas y cómo estructurar contratos y operaciones para operar con seguridad jurídica.
No, aunque se usen de forma intercambiable en el mercado. Las diferencias importan, y no solo a nivel conceptual: tienen implicaciones jurídicas directas.
El flex living es el modelo más amplio. Hace referencia a soluciones habitacionales de estancia flexible, generalmente de una semana a varios meses, que ofrecen apartamentos o habitaciones completamente equipadas y con servicios incluidos: limpieza periódica, lavandería, acceso a instalaciones propias del modelo (gimnasio, sala de estudios, sala de cine), conexión wifi, etc. El contrato suele estructurarse como arrendamiento de temporada o como contrato de prestación de servicios, dependiendo del operador.
El coliving es una variante del flex living orientada a la convivencia. Conviene no confundirlo con el arrendamiento de habitaciones convencional: en este, el inquilino dispone de su habitación amueblada, el uso compartido de cocina y salón, y los suministros incluidos (wifi, agua, luz), pero no hay servicios adicionales. El coliving añade sobre ese esquema una capa de servicios propios del modelo (lavandería, limpieza periódica de la unidad, instalaciones como gimnasio, sala de estudios o sala de cine) y el componente comunitario es parte deliberada del producto: el operador diseña espacios y propone dinámicas orientadas a crear convivencia entre residentes. Jurídicamente, el coliving suele operar mediante arrendamiento de habitaciones individuales en un inmueble compartido, lo que lo acerca a los modelos regulados por la reciente Ley 11/2025 de Cataluña sobre alquiler de habitaciones.
El alquiler temporal es la categoría legal más antigua de las tres. El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el arrendamiento de temporada como el que recae sobre una vivienda para uso distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. No tiene por qué ser estacional: puede ser por estudios, trabajo, tratamiento médico o cualquier otra circunstancia que justifique la temporalidad. Es la base jurídica sobre la que se construye la mayor parte del flex living en España.
Para profundizar en estas diferencias entre flex living, coliving y alquiler temporal, el enfoque jurídico es imprescindible antes de elegir el modelo de negocio.
En 2026, el grupo de operadores de flex living es heterogéneo. Conviven fondos de inversión que han reconvertido edificios enteros en Madrid y Barcelona, con emprendedores que gestionan dos o tres pisos y los comercializan a través de plataformas digitales. También hay promotoras tradicionales que añaden unidades de flex living a sus desarrollos como estrategia de diversificación de ingresos, y propietarios particulares que externalizan la gestión a operadores especializados mediante contratos de gestión.
Lo que comparten es la necesidad de resolver las mismas preguntas jurídicas: ¿qué tipo de contrato debo usar? ¿Necesito licencia de actividad? ¿Qué pasa con el IVA? ¿Puedo usar este inmueble para esta actividad según su calificación urbanística?
Sí, el flex living es legal en España. Pero la respuesta completa es más matizada: su legalidad depende de cómo esté estructurado el modelo, qué normativa local sea aplicable y si el operador ha obtenido las habilitaciones necesarias.
España no tiene una ley del flex living, igual que no tiene una ley del coworking. Lo que existe es un conjunto de normas, de rango estatal, autonómico y municipal, cuya aplicación conjunta determina si un proyecto concreto puede operar legalmente. El error más frecuente es analizar solo uno de esos niveles (normalmente la LAU) e ignorar los otros.
En Sandín Abogados hemos analizado numerosos proyectos de flex living y la problemática se repite: el operador tiene clarísimo el modelo de negocio, pero el marco jurídico le resulta opaco. La consecuencia suele ser alguna de estas tres: operar sin la licencia correcta, usar el tipo de contrato equivocado, o instalar la actividad en un inmueble con uso urbanístico incompatible.
La LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) distingue entre dos grandes tipos de arrendamiento:
La mayor parte del flex living se ampara en el artículo 3.2 de la LAU. El contrato de arrendamiento de temporada es la herramienta jurídica habitual. Para que sea válido y no sea recaracterizado como arrendamiento de vivienda ordinario, debe justificarse la causa de temporalidad, ya sea por razones laborales, formativas, médicas u otras circunstancias análogas, y la duración no puede ser indefinida.
Este es el punto donde muchos operadores cometen errores: no documentan adecuadamente la causa de temporalidad, o utilizan contratos estándar descargados de internet que no recogen las especificidades del modelo flex living. Si el contrato es impugnado o inspeccionado, una redacción deficiente puede derivar en la recaracterización del arrendamiento como vivienda habitual, con todas las consecuencias legales y fiscales que ello conlleva. Para estructurar correctamente estos contratos de gestión para operadores de flex living, la asistencia jurídica especializada es determinante.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, no regula el flex living directamente. Pero sus efectos sobre el mercado del alquiler tienen implicaciones relevantes para los operadores.
La norma introduce el concepto de zonas de mercado residencial tensionado, áreas donde el precio del alquiler ha crecido por encima de ciertos umbrales o donde los habitantes destinan un porcentaje elevado de sus ingresos a la vivienda. En estas zonas, el régimen de los arrendadores de vivienda habitual se endurece considerablemente.
Para el flex living, la clave está en la calificación del arrendamiento. Si el modelo es de temporada (art. 3.2 LAU), en principio no le afectan las limitaciones de las zonas tensionadas porque no es arrendamiento de vivienda. Pero si los contratos son de larga duración o si la actividad es cuestionada por las autoridades, el operador podría quedar atrapado en el régimen más restrictivo.
Además, la Ley 12/2023 modificó el régimen de los grandes tenedores. Con carácter general, es gran tenedor quien tenga diez o más inmuebles de uso residencial o una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 m². El umbral de cinco inmuebles solo opera en zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) y únicamente cuando así lo establece la normativa autonómica correspondiente (en la actualidad, Cataluña, País Vasco y Navarra), no de forma automática ni en el conjunto del territorio nacional. Los operadores de flex living que gestionan un número relevante de unidades deben analizar si quedan sujetos a este régimen, con las obligaciones adicionales que conlleva.
La complejidad regulatoria del flex living se multiplica en Cataluña, donde la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona han aprobado normativas específicas que superponen un tercer y cuarto nivel de exigencias sobre los marcos estatales y generales.
Antes de la Ley 11/2025, la norma que dotó de encaje jurídico al coliving en Cataluña fue el Decreto Ley 50/2020, del 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de viviendas con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler.
Esta norma es el punto de partida obligado para cualquier análisis legal del coliving en Cataluña, porque resolvió la principal incertidumbre que lastraba estos proyectos hasta entonces: la calificación urbanística. El Decreto Ley 50/2020 define los alojamientos con espacios compartidos (denominación oficial del coliving en la normativa catalana) como una tipología de uso residencial, no terciario de hospedaje. Esta distinción tiene consecuencias prácticas determinantes: los proyectos de coliving pueden implantarse en suelo con calificación residencial sin necesidad de cambio de uso, siempre que cumplan los requisitos específicos de la norma.
Los aspectos más relevantes del Decreto Ley 50/2020 para operadores de flex living y coliving son:
Definición: Los alojamientos con espacios compartidos son viviendas con espacio privativo inferior al estándar pero dotadas de espacios comunes complementarios, zonas de uso compartido que complementan el espacio privativo, más allá de los elementos comunes obligatorios por la normativa.
Superficies mínimas (con carácter transitorio, hasta que la normativa de habitabilidad se adapte al DL 50/2020):
Número de estancias privativas: El Decreto Ley 50/2020 no fija un número máximo de habitaciones por proyecto. La determinación del número de unidades responde principalmente a criterios de rentabilidad del negocio, pero queda condicionada por las superficies mínimas anteriores y por la normativa de habitabilidad vigente, actualmente el Decreto 141/2012 por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas en Cataluña, en cuanto a condiciones y superficies que debe reunir cada alojamiento.
División horizontal prohibida: Los edificios destinados íntegramente a alojamientos con espacios compartidos no pueden dividirse horizontalmente. Si solo una parte del edificio se destina a este uso, debe configurarse como un único elemento privativo diferenciado.
Cédula de habitabilidad: Obligatoria, dado que estos alojamientos son viviendas a todos los efectos legales.
Densidad residencial: Las modificaciones de planeamiento para implementar estos alojamientos no computan como incremento de densidad residencial, siempre que el número de alojamientos no supere el que resulte de aplicar el módulo de 70 m² de techo.
El Decreto Ley 50/2020 fue convalidado por el Parlament de Catalunya y permanece vigente. La Ley 11/2025 que se analiza a continuación complementa este marco para los proyectos de arrendamiento por habitaciones, pero el DL 50/2020 sigue siendo la norma de referencia para el coliving de nueva construcción o reconversión en Cataluña.
La Ley 11/2025, aprobada por el Parlament de Catalunya, establece por primera vez un régimen específico para el alquiler de habitaciones en Cataluña. Es, para el coliving, la norma más relevante aprobada en los últimos años.
Sus principales efectos sobre los modelos de coliving y flex living por habitaciones son:
Régimen contractual y registral: La Ley 11/2025 no introduce la obligación de obtener licencia o título habilitante para el arrendamiento de habitaciones ni para el flex living. Sus efectos sobre el encaje administrativo son de naturaleza contractual y registral: no exige habilitación administrativa previa por el mero hecho de arrendar habitaciones, pero sí regula las condiciones que debe reunir el contrato, establece plazos mínimos y obliga a su inscripción en el registro correspondiente.
Condiciones mínimas del inmueble: La ley establece requisitos de habitabilidad específicos para cada habitación arrendada: superficie mínima, ventilación, acceso a baño, etc. No todos los inmuebles concebidos para el coliving informal cumplen estas condiciones sin adaptaciones.
Duración mínima y condiciones del contrato: Se introducen plazos mínimos de arrendamiento y requisitos de forma para los contratos de habitaciones.
Registro de contratos: Obligación de inscribir los contratos en el registro de arrendamientos de Cataluña (INCASÒL), bajo pena de sanciones administrativas.
Para los operadores de flex living que trabajan con unidades multirresidenciales en Cataluña, la Ley 11/2025 es de obligado análisis. Las licencias para coliving en Barcelona han cambiado sustancialmente con esta norma.
Conviene tener presente que los requisitos de la Ley 11/2025 se proyectan sobre el contrato entre el operador y cada residente (el nivel B2C), pero no eximen de estructurar correctamente el contrato entre el propietario del inmueble y el operador (el nivel B2B). Son dos relaciones jurídicas distintas que requieren instrumentos distintos. Ambas capas se analizan en detalle en el apartado Contratos en el flex living: qué tipo usar y cómo estructurarlos de esta guía.
Los proyectos de flex living se estructuran sobre modelos de negocio cuya viabilidad depende de la rentabilidad: hay compromisos de retorno con inversores o entidades financiadoras, y en los esquemas de master lease o gestión, también obligaciones de renta garantizada frente al propietario del inmueble. En ese contexto, una limitación urbanística sobrevenida o no detectada en la fase de análisis puede comprometer toda la estructura financiera del proyecto. En Barcelona, la norma que con más frecuencia introduce esa fricción es la Modificació del Pla General Metropolità (MPGM) de 2021.
La MPGM introdujo limitaciones significativas para el uso residencial en determinadas zonas de la ciudad, con el objetivo de preservar el parque residencial para uso habitacional ordinario. En concreto:
Esto significa que un edificio con calificación urbanística residencial en el Eixample de Barcelona puede estar vedado para el flex living comercial, aunque el arrendamiento de temporada sea legal según la LAU. El uso urbanístico y el régimen arrendaticio son dos dimensiones independientes que deben cumplirse simultáneamente.
Para entender en profundidad cómo el flex living y urbanismo en Cataluña interactúan, es indispensable revisar el planeamiento específico de cada parcela antes de comprometerse con cualquier inversión.
El arrendamiento de temporada (modalidad no turística con estancias superiores a 31 días) se desarrolla en una vivienda o edificio de viviendas y no implica cambio de uso urbanístico ni requiere licencia urbanística de uso específica. El inmueble mantiene su calificación residencial, y el arrendamiento no altera su destino urbanístico.
Conviene, no obstante, distinguir dos modelos con exigencias distintas. El arrendamiento de habitaciones sin servicios adicionales no requiere licencia de actividad ni título habilitante específico: las obligaciones son de naturaleza civil, tributaria y registral. El flex living, en tanto que actividad económica organizada con prestación de servicios, sí requiere la licencia de actividad municipal correspondiente al inmueble donde se desarrolla. Al no existir regulación urbanística específica para el flex living, los requisitos concretos dependen del criterio de cada ayuntamiento.
Cédula de habitabilidad: Requisito esencial para cualquier vivienda que se destine al arrendamiento. Acredita que el inmueble cumple las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa autonómica. Sin cédula vigente, el contrato de arrendamiento puede ser impugnable y el operador queda expuesto a sanciones administrativas.
Licencia de primera ocupación: En algunas comunidades autónomas, entre ellas Cataluña, la primera ocupación de una vivienda exige licencia municipal expresa. Esta exigencia afecta especialmente a inmuebles de nueva construcción o que han sufrido reformas de entidad que impliquen una modificación sustancial de su configuración. Los operadores que trabajan con edificios de nueva promoción deben verificar que esta licencia está otorgada antes de formalizar contratos con usuarios.
Alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE): El operador que actúa como empresario o profesional está obligado a darse de alta en el IAE en el epígrafe que corresponda a su actividad. La elección del epígrafe no es irrelevante: tiene implicaciones directas en el régimen de IVA aplicable y en cómo la Agencia Tributaria puede calificar la naturaleza de la actividad.
Inscripción en registros sectoriales: Dependiendo de la comunidad autónoma y del modelo concreto, pueden ser exigibles inscripciones en registros específicos: registros de arrendamientos autonómicos, registro de actividad turística —si el modelo incluye estancias cortas o servicios que lo aproximan al alojamiento turístico—, u otros registros sectoriales que resulten aplicables.
En definitiva, el encaje administrativo del flex living descansa sobre dos ejes diferenciados: la licencia de actividad municipal, exigible por tratarse de una actividad económica, al margen del vínculo contractual con el inquilino, y la adecuación del inmueble a los estándares de habitabilidad, el correcto encuadramiento fiscal y registral del operador y la coherencia del modelo con los límites que separan el arrendamiento de temporada del alojamiento turístico.
En la experiencia del despacho con proyectos de flex living y coliving en Cataluña, los errores se concentran en tres áreas:
1. Ignorar el uso urbanístico del inmueble. El operador alquila o compra un edificio residencial asumiendo que puede usar el arrendamiento de temporada libremente, sin verificar si la actividad comercial es compatible con la calificación urbanística. El resultado: una inversión de varios millones de euros en un inmueble que no puede ser usado para la actividad prevista sin un costoso y lento cambio de uso.
2. Usar contratos estándar de internet. Los contratos de arrendamiento de temporada descargados online no están adaptados a los requisitos del flex living moderno, no recogen adecuadamente la causa de temporalidad y no incluyen las cláusulas necesarias para la gestión de servicios incluidos. Son un riesgo en cualquier proceso de inspección o litigio.
3. No analizar la cuestión del IVA antes de fijar el modelo de negocio. La estructura del servicio determina el régimen fiscal. Un cambio posterior puede implicar una deuda tributaria significativa con intereses y recargos.
En el flex living, la estructura contractual tiene dos capas que no deben confundirse. La primera es el contrato entre el propietario del inmueble y el operador, de naturaleza B2B, instrumento para la puesta en marcha del proyecto. La segunda es el contrato entre el operador y el inquilino o residente, de naturaleza B2C, que es el que genera el ingreso y donde se concentran los principales riesgos regulatorios. Ambos contratos tienen objetos, regímenes jurídicos y riesgos distintos. Tratarlos como una sola pieza, o redactar el B2C sin haber resuelto el encaje del B2B, es uno de los errores estructurales más frecuentes en proyectos de flex living.
La relación entre propietario y operador puede articularse de formas muy distintas, con consecuencias jurídicas y fiscales diferentes para cada parte. Las estructuras más habituales son:
En cualquiera de estas modalidades, el contrato B2B debe resolver cuestiones críticas: quién es responsable de obtener y mantener las licencias administrativas, cómo se reparten las obligaciones de obra y mantenimiento, qué ocurre si la calificación urbanística del inmueble resulta incompatible con la actividad, y cuál es el régimen de terminación anticipada si la operación no alcanza los objetivos de rentabilidad comprometidos.
El contrato de arrendamiento de temporada (art. 3.2 LAU) es el instrumento jurídico más habitual en el flex living por apartamentos completos. Para que sea válido y no sea recaracterizado como arrendamiento de vivienda habitual, debe:
En el modelo de arrendamiento por habitaciones, la relación B2C se rige por los contratos individuales con cada residente, con la particularidad de que en Cataluña la Ley 11/2025 introduce requisitos específicos de forma, plazo mínimo y registro obligatorio en el INCASÒL que no aplican al arrendamiento de vivienda entera.
Con independencia del nivel contractual, B2B o B2C, hay cláusulas que siempre deben estar presentes y que los contratos estándar habitualmente no recogen: responsabilidad en la obtención de licencias (¿quién responde si falta la licencia?), régimen de obras y mejoras, tratamiento de los depósitos de los usuarios, protocolo ante inspecciones administrativas, cláusulas de exclusividad o no competencia, y régimen de terminación anticipada. El análisis detallado de cada una de estas cláusulas es parte del trabajo de asesoramiento en arrendamientos y licencias que realizamos en el despacho.
La fiscalidad del flex living es, junto con el urbanismo, el área de mayor complejidad y mayor riesgo para los operadores. El régimen fiscal depende críticamente de la estructura del servicio, y las consecuencias de una calificación incorrecta pueden ser cuantiosas.
La cuestión pivota sobre el artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA), que establece la exención del IVA para los arrendamientos de viviendas. La regla general es:
El flex living se mueve entre estos dos extremos. En la práctica:
La Agencia Tributaria y el Tribunal Supremo han emitido criterios no siempre coherentes en los últimos años. En 2024, el TS consolidó la doctrina de que la exención del IVA no aplica cuando el arrendador presta servicios complementarios que van más allá de la mera puesta a disposición del inmueble. En 2025, la AEAT publicó una consulta vinculante (V1234-25, solo referencial) que clarificó el tratamiento de los servicios de limpieza periódica, considerando que la limpieza con una periodicidad inferior a la mensual puede ser indicio de prestación de servicios hoteleros.
Para los operadores, el impacto práctico es enorme: si el flex living está sujeto a IVA y el operador no lo ha repercutido, la deuda tributaria incluye el IVA no declarado más los intereses de demora y, eventualmente, sanciones. Al contrario, si se repercute IVA cuando no corresponde, el arrendatario (especialmente si es consumidor final) puede reclamar la devolución. La revisión de la estructura fiscal antes de lanzar el proyecto es no negociable.
Cuando un operador o fondo adquiere un inmueble para destinarlo a flex living, la tributación de la compraventa también presenta especificidades. La transmisión de un inmueble de segunda transmisión (segunda mano) está, en principio, exenta de IVA y sujeta a ITP en la modalidad de TPO. Sin embargo, si el vendedor es empresario y el inmueble está afecto a su actividad, puede existir la posibilidad de renunciar a la exención de IVA (art. 20.Dos LIVA) y someter la operación a IVA al 21%, lo que puede ser ventajoso para compradores que vayan a deducir el IVA soportado.
El análisis de la operación de compra debe integrar la fiscalidad inmobiliaria especializada para evitar una tributación subóptima. En operaciones de cierto volumen, la diferencia entre la estructura fiscal óptima y la incorrecta puede suponer cientos de miles de euros.
La mayoría de operadores de flex living de cierta escala operan a través de sociedades, habitualmente SLs o estructuras holding. El régimen del Impuesto de Sociedades (IS) es el estándar: tributación al tipo general del 25% sobre el beneficio, con las particularidades aplicables a empresas de reducida dimensión (EREDs) si la cifra de negocios no supera los 10 millones de euros.
Una cuestión relevante es la tributación de los contratos de gestión o master lease entre sociedades del mismo grupo. Las normas de operaciones vinculadas (art. 18 LIS) exigen que las transacciones entre partes vinculadas se valoran a precio de mercado. Los operadores que estructuran el negocio con múltiples SPVs deben documentar adecuadamente las operaciones vinculadas para evitar ajustes por parte de la AEAT.
En derecho urbanístico español, cada inmueble tiene un uso asignado en el planeamiento: residencial (vivienda), terciario (comercio, oficinas, hoteles, alojamiento), dotacional, industrial, etc. La actividad que se puede desarrollar en un inmueble depende, antes que nada, de su uso urbanístico.
Para el flex living, el problema es que el modelo se encuentra en una zona gris entre el uso residencial y el uso terciario de alojamiento. En función de cómo esté estructurado:
La clasificación incorrecta del uso urbanístico es el problema más grave que puede afectar a un proyecto de flex living, porque no tiene solución rápida. Un cambio de uso urbanístico puede requerir una modificación puntual del planeamiento, un proceso que puede durar años y cuyo resultado no está garantizado.
Los supuestos de uso incorrecto relevantes para el flex living son dos, con naturaleza jurídica y consecuencias distintas.
Actividad en inmueble sin calificación residencial: Cuando el operador desarrolla su actividad en un inmueble cuya calificación urbanística no es residencial, sino comercial o de oficinas, el arrendamiento para uso habitacional resulta incompatible con esa calificación. La situación es una infracción urbanística: la Administración puede ordenar el cese inmediato de la actividad, imponer multas administrativas (que en Barcelona pueden superar los 600.000€ en infracciones graves) y el operador queda expuesto a responsabilidad civil frente a los usuarios que hubieran contratado desconociendo la irregularidad. Desde la perspectiva financiera, entidades bancarias y fondos de inversión condicionan habitualmente el cierre de operaciones a la obtención de informes urbanísticos favorables; una calificación incompatible puede bloquear o encarecer la financiación del proyecto, con impacto directo sobre los compromisos de rentabilidad asumidos con inversores o con el propietario del inmueble.
Simulación de arrendamiento de temporada sobre vivienda habitual: El segundo supuesto es el de quien, disponiendo de un inmueble de uso residencial, formaliza lo que en la práctica es un arrendamiento de vivienda permanente bajo la apariencia de contrato de temporada, ya sea de vivienda entera o de habitación. Los indicios habituales son la ausencia de causa real de temporalidad, la renovación sistemática de contratos sin solución de continuidad, o arrendatarios sin vinculación acreditada a un empleo o programa formativo en el lugar. Cuando la inspección o el litigio evidencian la simulación, el contrato es recaracterizado como arrendamiento de vivienda habitual: el arrendatario recupera los mínimos del Título II de la LAU (plazos mínimos, prórrogas obligatorias, limitación de renta en zonas tensionadas), con efectos que pueden incluir la devolución de rentas cobradas en exceso. El operador se expone además a sanciones administrativas. En Cataluña, la Agència de l’Habitatge ha intensificado la detección de estos supuestos, con especial atención a los arrendamientos de habitaciones en los que la naturaleza temporal del contrato resulta incompatible con el perfil real del arrendatario.
El flex living es un modelo de alojamiento flexible que ofrece apartamentos o habitaciones totalmente equipadas con servicios incluidos, para estancias de corta o media duración (semanas o meses). Sí, es legal en España, pero su legalidad depende de cómo esté estructurado el modelo: qué tipo de contratos se usan, qué servicios se incluyen, qué calificación urbanística tiene el inmueble y qué habilitaciones administrativas se han obtenido. Operar sin haber verificado todos estos elementos expone al operador a riesgos jurídicos y económicos significativos.
Depende del modelo. El arrendamiento de habitaciones sin servicios adicionales no requiere licencia de actividad ni habilitación específica; la Ley 11/2025 de Cataluña regula las condiciones del contrato y su inscripción registral, pero no introduce exigencias de licencia o habilitación previa. El coliving y el flex living, en cambio, al operar como actividad económica con prestación de servicios, sí requieren licencia de actividad municipal. En todo caso, es imprescindible verificar que la calificación urbanística del inmueble es compatible con el uso previsto.
El alquiler temporal es la categoría jurídica (art. 3.2 LAU) que regula los arrendamientos para uso distinto de la vivienda habitual. El flex living es un modelo de negocio que, en muchos casos, usa el arrendamiento de temporada como instrumento jurídico, pero añade una capa de gestión profesionalizada y servicios que lo diferencia del alquiler temporal convencional. La distinción es relevante porque el flex living con servicios puede tener un tratamiento fiscal distinto (IVA vs. exención) y requerir licencias adicionales que el arrendamiento de temporada ordinario no exige.
El tratamiento fiscal del flex living depende de la estructura del servicio. Si se trata de un arrendamiento de temporada sin servicios hoteleros, la renta está exenta de IVA y sujeta a ITP. Si el servicio incluye prestaciones asimilables a las de la industria hotelera (limpieza frecuente, recepción, ropa de cama), puede quedar sujeto a IVA al 10%. En la compraventa de inmuebles para flex living, hay que analizar si es posible y ventajoso renunciar a la exención de IVA para deducir el soportado. La estructura corporativa del operador también tiene implicaciones en IS y en las obligaciones de operaciones vinculadas.
Para el flex living sí, en tanto que actividad económica: el operador que gestiona un proyecto de flex living con prestación de servicios necesita la correspondiente licencia de actividad municipal para el inmueble donde desarrolla esa actividad. Para el arrendamiento de habitaciones sin servicios adicionales, no: la Ley 11/2025 de Cataluña establece condiciones contractuales y registrales, pero no exige licencia o habilitación administrativa previa por el mero hecho de arrendar habitaciones. La distinción relevante es entre la licencia urbanística de uso (que determina qué uso es admisible en el inmueble) y la licencia de actividad (que habilita el ejercicio de una actividad económica en ese inmueble). Son dos instrumentos distintos con presupuestos y procedimientos diferentes.
El flex living es uno de los mercados inmobiliarios de mayor crecimiento en España, pero también uno de los que presenta mayor complejidad regulatoria. Cada proyecto se enfrenta a un puzzle de normas estatales, autonómicas y municipales que deben encajar correctamente para que la operación sea jurídicamente sólida.
Los riesgos de no contar con asesoramiento jurídico especializado desde el inicio son concretos y cuantificables: inversiones bloqueadas por problemas de uso urbanístico, deudas tributarias por una estructura fiscal incorrecta, cese de actividad por falta de licencia, y contratos que no protegen adecuadamente al operador en caso de conflicto con un propietario o un usuario.
En Sandín Abogados somos un despacho especializado en Derecho Inmobiliario. Llevamos años asesorando proyectos y conocemos de primera mano los problemas recurrentes que afectan a este mercado. La perspectiva que aportamos no es solo la del jurista: hemos trabajado in-house en promotoras, fondos inmobiliarios y el sector hotelero, y entendemos la dinámica de negocio de los operadores desde dentro.
Nuestro enfoque para proyectos de flex living cubre: análisis de viabilidad jurídica del modelo, revisión de la calificación urbanística del inmueble, obtención de licencias y habilitaciones, redacción y negociación de contratos de arrendamiento y de gestión, estructuración fiscal óptima de la operación, y representación ante la Administración y en litigio si es necesario.
Si estás evaluando lanzar o escalar un proyecto de flex living en España, el momento de hablar con nosotros es antes de firmar ningún documento. El coste de un error jurídico en la fase de estructuración es siempre mayor que el del asesoramiento preventivo.
