Guía Legal · Real Estate
Sandín Abogados · 2026
España sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para el capital extranjero. Clima mediterráneo, infraestructuras de primer nivel, un sistema jurídico alineado con los estándares de la UE y uno de los historiales inmobiliarios a largo plazo más sólidos del continente. Los compradores corporativos, los fondos de inversión, los family offices y los intermediarios profesionales que representan a clientes internacionales constituyen una parte estructuralmente significativa de este mercado, impulsados no solo por la demanda asociada al estilo de vida, sino también por la diversificación de carteras, las necesidades inmobiliarias operativas y el potencial de revalorización a largo plazo de los activos españoles bien ubicados.
Una parte considerable de esas operaciones se topa con problemas evitables. No porque España sea hostil al capital extranjero (no lo es). Sino porque adquirir una propiedad como entidad extranjera (ya se trate de una sociedad británica, una LLC de Delaware, un fondo de las Islas Caimán o una firma de asesoría profesional que gestiona adquisiciones para clientes) implica un conjunto de requisitos legales, fiscales, estructurales y de cumplimiento en materia de prevención de blanqueo de capitales (AML) sustancialmente distintos de los de las adquisiciones nacionales, y significativamente más complejos que los que la mayoría de los compradores encuentran en sus jurisdicciones de origen. Las consecuencias de equivocarse (estructuras de adquisición subóptimas, exposición fiscal excesiva, problemas de titularidad sin resolver o incumplimiento de la normativa AML) resultan costosas y, en contextos institucionales, significativas a nivel reputacional.
Esta guía está dirigida a los profesionales y organizaciones que participan en adquisiciones inmobiliarias en España: equipos de tesorería corporativa e inmobiliarios que evalúan necesidades de propiedad de cartera u operativas; departamentos de relocation y de recursos humanos que gestionan los arreglos inmobiliarios de directivos que se trasladan a España; agencias inmobiliarias y brokers con encargos de clientes internacionales; family offices que estructuran patrimonio a través de inmuebles españoles; y asesores legales, fiscales o financieros que necesitan comprender en detalle el marco jurídico español. Se basa en las operaciones que gestionamos en Sandín Abogados (una boutique de derecho inmobiliario de habla inglesa con sede en Barcelona) al asesorar a clientes institucionales y profesionales en toda España.
Puntos clave para compradores corporativos y profesionales
- Las empresas extranjeras y las entidades de inversión pueden adquirir propiedades en España libremente (sin restricciones de nacionalidad, residencia o reciprocidad)
- Las estructuras de adquisición corporativa frente a personal conllevan implicaciones fiscales y de cumplimiento sustancialmente distintas, y el asesoramiento sobre estructuración debe preceder a la compra
- La diligencia debida en materia de AML para compradores corporativos es considerablemente más exhaustiva que para particulares: la identificación del titular real (UBO), la documentación de la cadena de titularidad y la verificación del origen de los fondos son obligatorias en virtud del Real Decreto 571/2023
- Las entidades no residentes están sujetas a obligaciones anuales de IRNR y a marcos específicos de plusvalías/retención en el momento de la desinversión, y estos deben modelarse antes de la adquisición
- La vía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria fue suprimida en abril de 2025, y la residencia vinculada a la inversión ya no está disponible a través de la propiedad de inmuebles
- Los costes de adquisición añaden un 11–14% sobre el precio de compra (ITP 10% + notaría + registro + honorarios legales en Cataluña), y esto se aplica por igual a los compradores corporativos
- El notario representa la operación, no al comprador, por lo que una representación legal especializada e independiente resulta esencial en todas las adquisiciones corporativas e institucionales
Los compradores extranjeros siguen siendo un pilar estructural del mercado inmobiliario español. Históricamente, las regiones costeras (la Costa del Sol en Andalucía, las Islas Baleares, las Islas Canarias, la Costa Brava en Cataluña, Valencia) atraen la mayor parte de la demanda internacional. Pero Barcelona, como ciudad global con un mercado residencial consolidado y una sólida comunidad profesional internacional, ocupa una posición diferente: los compradores aquí suelen ser profesionales, emprendedores o inversores atraídos por el estilo de vida urbano más que por la mera adquisición de una segunda residencia.
En 2025, las adquisiciones extranjeras representaron aproximadamente el 14–16% del total de operaciones en España (fuente: Colegio de Registradores). Los compradores británicos siguen siendo el mayor grupo nacional históricamente, aunque sus cifras se han moderado desde el Brexit. Los compradores alemanes, franceses, neerlandeses, estadounidenses y de Oriente Medio han aumentado su cuota en los últimos años. La supresión de la vía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria en 2025 (que se aborda más adelante) ha redirigido parte de la demanda inversora hacia otras estructuras de adquisición.
Aunque esta guía es aplicable a toda España, los compradores deben tener en cuenta que ciertos aspectos del derecho inmobiliario (en particular los impuestos, las protecciones a los inquilinos y la normativa urbanística) se gestionan a nivel regional (comunidad autónoma). Cataluña, por ejemplo, cuenta con normas específicas en materia de regulación de alquileres, obligaciones de los grandes tenedores y tipos del impuesto de transmisiones patrimoniales que difieren de los de Madrid o Andalucía. Si va a comprar en Cataluña, la capa regulatoria regional requiere una atención específica. Nuestro equipo en Sandín Abogados está especializado en el mercado catalán y conoce a fondo tanto el marco estatal como el regional.
Sí, cualquier persona extranjera, ya sea ciudadana de la UE o de fuera de ella, puede comprar legalmente una propiedad en España. No existen restricciones a la propiedad extranjera de inmuebles residenciales o comerciales basadas en la nacionalidad, la situación de residencia o el país de origen del comprador. España no impone requisitos de reciprocidad ni límites a la proporción de propiedades que un comprador extranjero puede adquirir.
La base jurídica de la propiedad inmobiliaria en España es el Código Civil y la Ley Hipotecaria, que regula la inscripción de los derechos de propiedad. La propiedad se establece mediante una escritura pública firmada ante notario y posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad. Este sistema es sólido y el título inscrito constituye la plena propiedad legal, oponible frente a terceros.
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es un número de identificación fiscal asignado a las personas extranjeras en España. Es un requisito obligatorio para prácticamente todo acto jurídicamente relevante en España, incluida la compra de una propiedad, la firma de una hipoteca, el pago de impuestos y la apertura de una cuenta bancaria en relación con una operación.
El NIE no es un permiso de residencia. Se puede obtener el NIE como no residente (de hecho, la mayoría de los compradores no residentes solicitan el suyo específicamente para la compra de la propiedad). El NIE puede obtenerse:
El NIE se compone de una letra, siete dígitos y una letra de control (por ejemplo, X-1234567-Z para los nacionales de fuera de la UE, series Y- o Z- para las solicitudes más recientes). Aparecerá en todos los documentos fiscales, contratos y en la escritura.
Una cuestión práctica habitual: obtener una cita para el NIE en Barcelona puede tardar varias semanas en temporada alta. Si su calendario de compra es ajustado, es aconsejable tener en cuenta el plazo de tramitación del NIE desde el principio (o delegar este trámite en su abogado mediante un poder notarial).
A continuación se ofrece el panorama estructural.
La fase de búsqueda en España suele implicar a agentes inmobiliarios. A diferencia de lo que ocurre en otros países, los compradores no suelen tener su propio agente comprador, y el agente que publica el inmueble normalmente representa al vendedor. Esto significa que los intereses del agente no están plenamente alineados con los suyos, lo que subraya la importancia de contar con representación legal independiente desde el principio del proceso.
Una vez identificada una propiedad y alcanzado un acuerdo verbal sobre el precio, las partes pasan a formalizar esa intención, normalmente mediante un contrato de arras.
Este paso debería producirse antes de firmar cualquier acuerdo preliminar. Para los compradores corporativos e institucionales, esto significa contratar asesoramiento legal especializado tan pronto como se identifique un activo objetivo (antes de firmar las arras o de formalizar cualquier precio).
La finalidad de contratar asesoramiento legal de forma temprana es realizar la diligencia debida antes de comprometerse con la adquisición, asesorar sobre la estructura de adquisición óptima (vehículo corporativo frente a compra personal) y garantizar que cualquier acuerdo preliminar proteja adecuadamente la posición del comprador con las condiciones suspensivas apropiadas.
En Sandín Abogados, asesoramos a compradores corporativos, fondos de inversión, family offices e intermediarios profesionales que gestionan adquisiciones para clientes, desde la diligencia debida inicial hasta el cumplimiento posterior a la formalización. El momento adecuado para involucrar a un especialista es antes de firmar cualquier documento.
El mandato de su abogado incluirá: asesoramiento sobre la estructura de adquisición, diligencia debida, gestión de la documentación AML, revisión o redacción de contratos preliminares y condiciones suspensivas, asesoramiento sobre la estructura fiscal, representación del comprador ante el notario y gestión de la inscripción posterior a la formalización y del cumplimiento del IRNR.
La diligencia debida en una adquisición inmobiliaria en España abarca varias áreas distintas.
Las áreas principales son:
Comprobaciones registrales (nota simple registral): El punto de partida de cualquier diligencia debida. La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que muestra el o los titulares registrales, una descripción de la propiedad (superficie construida, superficie de la parcela, número de habitaciones) y cualquier carga registrada (hipotecas, gravámenes, servidumbres, derechos de tanteo). Es de acceso público y resulta esencial verificarla antes de cualquier compromiso.
Situación urbanística: La propiedad debe verificarse frente a los registros de urbanismo locales (el catastro y los expedientes de planeamiento municipal). Esto confirma: (i) si la construcción está autorizada y debidamente inscrita, (ii) si alguna parte de la propiedad se ha construido sin la licencia correspondiente (licencia de obras) y (iii) si la propiedad cuenta con una cédula de habitabilidad válida (requerida para uso residencial en Cataluña).
Comprobación de deudas de la comunidad de propietarios: En España, las propiedades en edificios de varias unidades están sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal. Cualquier cuota comunitaria pendiente adeudada por el vendedor queda vinculada a la propiedad en el momento de la transmisión. El comprador puede llegar a ser responsable de hasta los tres años naturales anteriores de cuotas impagadas, salvo que se obtenga y verifique un certificado de estar al corriente de pago.
Ocupación por inquilinos: Si la propiedad está arrendada, el comprador la adquiere sujeta al contrato de arrendamiento existente. Con arreglo a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los inquilinos residenciales tienen un derecho de tanteo y retracto sobre la venta. Las implicaciones para el comprador (incluida la duración mínima del arrendamiento, las condiciones de la renta y el proceso para obtener la posesión libre de ocupantes) deben evaluarse antes de firmar.
Comprobaciones fiscales: Verificar que el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) esté pagado al día y confirmar la referencia catastral y el valor catastral, que influye en el cálculo de los impuestos de la compra.
En España existen dos instrumentos estándar previos a la formalización:
Reserva: Un acuerdo breve, a menudo de una o dos páginas, en el que el comprador paga una pequeña cantidad de reserva (normalmente entre 3.000 y 10.000 €) para retirar la propiedad del mercado durante un periodo determinado mientras se completa la diligencia debida. Si la diligencia debida resulta desfavorable, la cantidad suele ser reembolsable (sujeto a las condiciones específicas).
Contrato de arras: Un contrato preliminar de venta más formal, regulado por el Código Civil. La forma más habitual (arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil) crea un compromiso vinculante: si el comprador se retira, pierde la señal (normalmente el 10% del precio de compra); si el vendedor se retira, debe devolver el doble de la señal recibida. Este es el instrumento estándar que se utiliza una vez completada la diligencia debida y cuando ambas partes están dispuestas a comprometerse.
El contrato de arras no es un mero formalismo que deba firmarse con rapidez para asegurarse una buena propiedad. Es un instrumento jurídico vinculante. Cada cláusula (condiciones suspensivas, plazo para la formalización, qué constituye incumplimiento) debe ser revisada por su abogado antes de que usted firme.
La escritura pública de compraventa es el documento público de venta. Se firma ante un notario y constituye la transmisión formal de la propiedad con arreglo al derecho español. Tanto el comprador como el vendedor (o sus representantes autorizados mediante un poder notarial) deben estar presentes. El notario lee la escritura en voz alta y ambas partes deben confirmar su conformidad.
Importante: el notario en España representa la operación jurídica en su conjunto, no a ninguna de las partes. Su función es garantizar que la escritura sea formalmente correcta y verificar la identidad y la capacidad de las partes. No realiza la diligencia debida sobre la propiedad en nombre del comprador ni asesora sobre optimización fiscal. Estas son funciones de su abogado.
El día de la firma, se transfiere el resto del precio de compra (menos las arras ya pagadas), normalmente mediante cheque bancario garantizado o transferencia interbancaria. El notario también recaudará los impuestos de primera inscripción aplicables si no se gestionan por separado.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es lo que hace que el título sea efectivo frente a terceros (erga omnes). Una vez firmada la escritura y pagados los impuestos aplicables, la escritura se presenta para su inscripción. El proceso suele tardar entre dos y seis semanas.
Hasta que se complete la inscripción, es práctica habitual obtener una nota simple inmediatamente después de la firma para verificar que la compra figura como pendiente. Esto protege la posición de prioridad del comprador durante el plazo de inscripción.
Los impuestos de la adquisición deben abonarse en un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura. Los impuestos aplicables y sus tipos se tratan en detalle en la siguiente sección.
Los impuestos suelen ser el mayor coste adicional en una adquisición inmobiliaria en España y el ámbito en el que el asesoramiento sobre estructuración genera más valor.
El impuesto aplicable en la adquisición depende de si la propiedad es de segunda mano (reventa) o de obra nueva (primera transmisión por parte de un promotor).
Propiedades de segunda mano (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): El ITP es un impuesto regional. En Cataluña, el tipo general es del 10% sobre el precio de compra declarado (o el valor de referencia catastral si es superior, tras la reforma de 2022 de los valores de referencia). Esto se aplica a la gran mayoría de las operaciones de reventa residencial. Determinadas categorías de compradores se benefician de tipos reducidos (compradores menores de 35 años que adquieren su vivienda habitual, compradores con discapacidad, familias numerosas), pero estas reducciones suelen exigir la residencia en España. Los compradores no residentes aplican generalmente el tipo general del 10%.
Propiedades de obra nueva (IVA + AJD): Las primeras transmisiones por parte de un promotor están sujetas al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) del 10% (o del 4% para determinadas categorías de vivienda protegida) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,5% en Cataluña. Coste total adicional: 11,5%.
Punto clave: una propiedad es «nueva» solo en su primera transmisión. Si una unidad vendida por un promotor ya ha sido transmitida una vez por el primer comprador, la segunda transmisión genera ITP, no IVA.
Los no residentes que poseen una propiedad en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) aunque la propiedad no se alquile.
Renta inmobiliaria imputada: Los propietarios no residentes de una propiedad que no se destina a vivienda habitual tributan anualmente por una renta imputada. La base imponible es el 1,1% del valor catastral (para los municipios con valores catastrales actualizados recientemente) o el 2% en los demás casos. El tipo impositivo aplicable es del 19% para los residentes en la UE/EEE y del 24% para los residentes fuera de la UE/EEE. Se trata de una obligación anual relativamente reducida, pero debe declararse.
Renta de alquiler real: Si la propiedad se alquila, los ingresos por alquiler tributan en el IRNR. Para los residentes en la UE/EEE, la renta neta (tras gastos deducibles) tributa al 19%. Para los residentes fuera de la UE/EEE, el régimen es menos favorable: la base imponible son los ingresos brutos (sin deducción de gastos) al 24%.
Cuando un no residente vende una propiedad en España, la ganancia tributa en el IRNR. El tipo es del 19% para los residentes en la UE/EEE y del 24% para los residentes fuera de la UE/EEE (según la legislación vigente). La ganancia imponible se calcula como la diferencia entre el precio de adquisición (incluidos los costes e impuestos de la compra) y el precio de venta (menos los costes de la venta).
Este es uno de los aspectos más frecuentemente malinterpretados de las ventas de propiedades en España para no residentes. Cuando un no residente vende una propiedad en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de compra y a abonarlo directamente a la Agencia Tributaria. El vendedor recibe únicamente el 97% del precio acordado en la notaría.
El 3% es una retención a cuenta de la obligación tributaria por plusvalías. Si la ganancia real es inferior al importe retenido, el vendedor puede solicitar una devolución. Si la ganancia real es superior, el vendedor debe pagar la diferencia. La declaración y, en su caso, la solicitud de devolución deben presentarse en un plazo de 12 meses desde la venta.
Los compradores deben cumplir esta obligación con independencia de que el vendedor revele su condición de no residente, y el incumplimiento de la retención hace que el comprador sea responsable del importe.
El régimen fiscal especial para trabajadores desplazados a territorio español, conocido informalmente como la Ley Beckham, es una de las herramientas fiscales más relevantes disponibles para los profesionales y emprendedores que se trasladan a España.
En virtud de este régimen, los nuevos residentes fiscales en España que reúnan los requisitos pueden optar por un tipo impositivo fijo del 24% sobre los ingresos de origen español de hasta 600.000 € (en lugar de los tipos progresivos del IRPF que alcanzan el 47%) durante un periodo de seis años (el año del traslado más los cinco siguientes).
Para acogerse al régimen, la persona debe: (i) no haber sido residente fiscal en España en los cinco años anteriores al traslado, (ii) trasladarse a España como consecuencia de un contrato de trabajo, de un cargo de administrador en una empresa española, o como profesional autónomo o emprendedor (estas dos últimas categorías se añadieron mediante la Ley de Startups 28/2022), y (iii) presentar la solicitud en un plazo de seis meses desde el inicio de la actividad en España.
Para los compradores de propiedades, la Ley Beckham es relevante en dos aspectos principales. En primer lugar, si se traslada a España y está considerando una compra, la interacción entre el régimen de la Ley Beckham y los impuestos inmobiliarios españoles (el tratamiento en el IRPF de las rentas inmobiliarias y de las plusvalías) debe planificarse antes de establecer la residencia fiscal. En segundo lugar, los residentes acogidos a la Ley Beckham que poseen propiedades fuera de España no están sujetos a tributación española sobre los ingresos de origen extranjero, lo que resulta ventajoso para los compradores con carteras de activos internacionales.
La Ley Beckham también se ha modificado en los últimos años, y las condiciones específicas para emprendedores y nómadas digitales difieren de la versión original centrada en los trabajadores por cuenta ajena.
Una de las decisiones más trascendentes para los compradores corporativos e institucionales es si adquirir la propiedad en España a través de un vehículo específico o en su calidad personal o corporativa directa. Esta decisión tiene implicaciones sustanciales en materia de fiscalidad, responsabilidad, cumplimiento AML, gestión de cartera y planificación de la desinversión.
La Sociedad Limitada es la entidad de responsabilidad limitada estándar utilizada en España para la tenencia de inmuebles. Su constitución es sencilla (capital social mínimo: 3.000 €), y la estructura resulta familiar para los bancos, notarios y autoridades fiscales españolas.
Ventajas:
Tratamiento fiscal: Las rentas de alquiler y las plusvalías generadas por la SL están sujetas al Impuesto sobre Sociedades (IS) al tipo general del 25% (distinto de los tipos del IRNR aplicables a los particulares no residentes). Los impuestos de adquisición (ITP o IVA) se aplican por igual con independencia de que el comprador sea un particular o una empresa; gravan la operación, no la forma jurídica del comprador.
Cuándo tiene sentido la adquisición corporativa: Adquisiciones de cartera de dos o más activos, estructuras de joint venture, adquisiciones institucionales o a nivel de fondo, y casos en los que el aislamiento de la responsabilidad resulta comercialmente importante.
Las empresas extranjeras (Ltds británicas, LLC de Delaware, BV neerlandesas, fondos de las Islas Caimán) pueden adquirir propiedades en España directamente sin un vehículo intermedio español. Los impuestos de adquisición se aplican con normalidad. Las rentas continuadas y las ganancias en el momento de la desinversión tributan en el IRNR.
La cuestión crítica de estructuración es si la actividad de la entidad extranjera en España genera un establecimiento permanente, lo que sustituiría el IRNR por obligaciones en el Impuesto sobre Sociedades español. Se trata de un análisis específico de cada caso que requiere asesoramiento especializado antes de completar la adquisición.
Obligaciones AML para entidades no españolas: En virtud del Real Decreto 571/2023, todos los profesionales que intervienen en la operación (incluidos el abogado y el notario) deben identificar al beneficiario efectivo de cualquier comprador que sea una persona jurídica o no física. Las estructuras no españolas deben aportar la documentación completa de la cadena de titularidad: registros de accionistas, certificados de titularidad real (UBO), escrituras de trust o equivalentes. Esto no puede dispensarse.
Los inversores institucionales que operan a gran escala pueden cumplir los requisitos del régimen de las SOCIMI español, que ofrece un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas y ganancias inmobiliarias que reúnan los requisitos, a cambio de unos requisitos de distribución obligatoria y de la cotización en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación. Para adquisiciones de cartera por encima de ciertos umbrales, esta estructura merece un análisis temprano.
El programa de la Golden Visa de España concedía permisos de residencia a los nacionales de fuera de la UE que realizaban inversiones que reunían determinados requisitos en España, siendo la vía inmobiliaria (una inversión mínima de 500.000 € en propiedad) con diferencia la modalidad más popular.
En abril de 2025, España suprimió formalmente la vía inmobiliaria de la Golden Visa. La decisión, anunciada por el Gobierno en 2024, reflejaba la idea de que la adquisición de propiedades impulsada por inversores estaba contribuyendo a las tensiones de accesibilidad a la vivienda en las grandes ciudades. El vehículo legal para la supresión se incluyó en el marco más amplio de vivienda e inversores; la legislación vigente ya no permite nuevas solicitudes de Golden Visa basadas en la inversión inmobiliaria.
Implicaciones clave para los compradores en 2026:
Los titulares actuales de la Golden Visa no se ven afectados: Quienes obtuvieron un permiso de residencia por la Golden Visa antes de la supresión conservan sus derechos y pueden renovarlo con arreglo al marco vigente.
Existen vías de residencia alternativas: El programa de la Golden Visa continúa para otras categorías de inversión, ya que las inversiones que reúnen los requisitos en empresas españolas, deuda pública y determinados proyectos de I+D siguen generando derecho a acogerse. El Visado No Lucrativo (para personas con ingresos pasivos suficientes), el Visado para Nómadas Digitales (Ley de Startups) y el visado ordinario de larga duración con fines de jubilación siguen estando disponibles.
Comprar una propiedad no impide obtener la residencia por otros medios: La supresión de la Golden Visa inmobiliaria no afecta a la capacidad de un comprador para adquirir una propiedad y solicitar posteriormente la residencia a través de otros canales. Ambas cosas son jurídicamente independientes.
Para los compradores cuya principal motivación era la residencia, las alternativas conllevan requisitos diferentes. Para los compradores motivados principalmente por el estilo de vida, la diversificación de inversiones o un futuro punto de apoyo en Europa, la supresión no tiene un impacto directo en la operación.
España cuenta con un sólido marco de prevención de blanqueo de capitales (AML) que impone obligaciones específicas a las partes implicadas en las operaciones inmobiliarias. La normativa principal en vigor es el Real Decreto 571/2023, que actualizó la transposición española de las directivas de la UE en materia de AML.
En virtud de este marco, los profesionales que intervienen en las operaciones inmobiliarias (incluidos abogados, agentes inmobiliarios y notarios) están clasificados como sujetos obligados. Están obligados a aplicar procedimientos de conocimiento del cliente (KYC), que incluyen la verificación de la identidad, la identificación de la titularidad real en el caso de los compradores corporativos y, en los casos de mayor riesgo, una diligencia debida reforzada.
Lo que esto significa para los compradores internacionales:
Para los compradores particulares: Cabe esperar que deban aportar identificación certificada, justificante de domicilio, documentación sobre el origen de los fondos y, en algunos casos, información sobre el origen del patrimonio. Estos requisitos no son opcionales y no responden a una sospecha, sino a una obligación legal del profesional que gestiona la operación.
Para los compradores corporativos o trusts: Los requisitos son más exhaustivos. La legislación española exige la identificación del titular real (beneficiario efectivo) de cualquier persona jurídica que adquiera una propiedad en España. Las entidades no españolas (empresas británicas, trusts de las Islas Caimán, LLC de Delaware) deben estar preparadas para aportar cadenas de titularidad real que cumplan los requisitos de AML españoles, que pueden diferir de los exigidos en la jurisdicción de origen de la entidad.
Para todos los compradores: Los pagos en efectivo de gran cuantía en las operaciones inmobiliarias están prohibidos. España limita estrictamente los pagos en efectivo en las operaciones comerciales por encima de 1.000 €; las compras de propiedades deben realizarse a través de canales bancarios.
El incumplimiento de los requisitos de AML no solo retrasa las operaciones, sino que puede dar lugar a responsabilidad legal para el comprador o el profesional implicado.
Los compradores internacionales a menudo presupuestan basándose únicamente en el precio de compra y se sorprenden ante el coste total de la adquisición. España tiene una carga fiscal de adquisición relativamente alta en comparación con los países del norte de Europa, y la combinación de impuestos y honorarios profesionales añade entre un 10 y un 15% al precio de compra en la mayoría de las operaciones residenciales.
Un resumen para una compra residencial estándar de segunda mano en Cataluña:
| Coste | Tipo / Importe | Notas |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | 10% del precio de compra | Tipo regional; tipo general de Cataluña |
| Honorarios de notaría | 0,2–0,5% | Tarifa regulada; disminuye en valores más altos |
| Honorarios del Registro de la Propiedad | 0,1–0,25% | Tarifa regulada |
| Honorarios legales (abogado) | 1–1,5% o tarifa fija | Precio de mercado; varía según la complejidad |
| Comisión de apertura de la hipoteca | 0,5–1% del préstamo | Si procede |
| Tasación de la propiedad | 300–700 € | Exigida por la entidad hipotecaria, si procede |
| Tramitación del NIE | 10–15 € (tasa oficial) + costes profesionales si se gestiona con asistencia | |
| Total de costes adicionales (aprox.) | 11–14% del precio de compra | Sobre el precio acordado |
Para una obra nueva: sustituir el ITP (10%) por el IVA (10%) + AJD (1,5%), para una carga fiscal total del 11,5%, similar al total de la reventa.
España tiene un mercado inmobiliario que funciona bien, pero ciertas categorías de riesgo requieren una atención específica por parte de los compradores extranjeros.
Los problemas más habituales que encontramos en la práctica:
Cargas registradas no reveladas: Hipotecas, gravámenes o cargas legales registradas sobre una propiedad que el vendedor no ha revelado. Una comprobación adecuada de la nota simple antes de firmar cualquier acuerdo es innegociable.
Construcciones o ampliaciones sin licencia: Especialmente habituales en propiedades rurales o en edificios urbanos antiguos. Una ampliación construida sin una licencia de obras no se refleja en la descripción registral y puede generar dificultades para obtener una hipoteca, revender u obtener un seguro del edificio. En Cataluña, la falta de una cédula de habitabilidad válida impide que la propiedad pueda utilizarse legalmente como vivienda.
Cuotas comunitarias pendientes: Si el propietario anterior adeudaba cuotas comunitarias, el nuevo propietario puede heredar la deuda. Verifíquelo con un certificado de deudas del administrador de la comunidad antes de la formalización.
Derechos de los inquilinos y tanteo: Comprar una propiedad arrendada sin comprender los derechos del inquilino (incluido el derecho de tanteo y los plazos mínimos de arrendamiento conforme a la legislación española vigente en materia de arrendamientos) puede afectar significativamente a los planes del comprador sobre la propiedad.
Firmar un contrato de arras sin diligencia debida: El error más recurrente que observamos. Las arras son vinculantes; retirarse de ellas implica perder el 10% del precio de compra. La diligencia debida debe preceder a las arras, no seguirlas.
Infravalorar el precio de compra: Declarar un precio de compra inferior a la contraprestación real para reducir el ITP es ilegal. Las autoridades fiscales españolas aplican los valores de referencia (valor de referencia catastral) introducidos en 2022 y revisarán el valor declarado si consideran que está por debajo del precio de mercado. Las consecuencias incluyen impuestos atrasados y sanciones.
Para los nacionales británicos, el Brexit alteró de forma sustancial el marco jurídico para comprar y poseer una propiedad en España.
Principales cambios en la práctica:
Los derechos de propiedad no han cambiado: Los ciudadanos británicos pueden seguir comprando propiedades en España libremente. Los derechos de propiedad no están condicionados a la ciudadanía de la UE.
Requisito del NIE: Los compradores británicos necesitan un NIE como cualquier nacional de fuera de la UE. El proceso es el mismo que se ha descrito anteriormente.
Residencia: Los nacionales británicos que deseen residir en España durante más de 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días deben obtener un permiso de residencia. El Acuerdo de Retirada protege a quienes ya residían legalmente en España antes del 31 de diciembre de 2020, pero no concede nuevos derechos de residencia. Para los traslados posteriores a 2021, los nacionales británicos solicitan la residencia con arreglo a los marcos ordinarios de inmigración españoles: Visado No Lucrativo, Visado para Nómadas Digitales o vías de permiso de trabajo.
Golden Visa (suprimida): Los nacionales británicos habían utilizado la vía de la Golden Visa para combinar la inversión inmobiliaria con la residencia. Con la supresión de la vía inmobiliaria en 2025, esa opción ya no está disponible. La residencia debe obtenerse ahora a través de otros canales.
Implicaciones fiscales: Los nacionales británicos ya no reciben el tratamiento de residentes en la UE/EEE a efectos fiscales españoles. Esto significa que se aplica el tipo del IRNR menos favorable del 24% (frente al 19% para los residentes en la UE/EEE) a las rentas de alquiler y a las plusvalías. El Convenio de Doble Imposición entre España y el Reino Unido sigue en vigor y proporciona una desgravación de la doble imposición sobre la renta y las plusvalías.
Estados Unidos y España tienen en vigor un Convenio de Doble Imposición (CDI) (el Convenio entró en vigor en 1990, con posteriores actualizaciones).
El CDI determina qué país tiene los derechos de imposición sobre las distintas categorías de rentas y ganancias, y proporciona mecanismos para evitar que una misma renta se grave dos veces. Disposiciones clave relevantes para los compradores estadounidenses:
Renta de alquiler: España tiene en general los derechos de imposición primarios sobre las rentas de alquiler procedentes de inmuebles españoles. Estados Unidos permite un crédito por impuestos extranjeros por los impuestos pagados en España, lo que evita la doble imposición.
Plusvalías sobre inmuebles: Las ganancias derivadas de la venta de inmuebles españoles están sujetas a tributación en España. El CDI permite que Estados Unidos también grave esas ganancias (Estados Unidos grava a sus ciudadanos y residentes por su renta mundial), pero el mecanismo del crédito por impuestos extranjeros limita la carga combinada.
Tipos del IRNR: El CDI no anula el tipo interno del IRNR del 24% para los compradores estadounidenses (puesto que Estados Unidos no pertenece a la UE/EEE). No obstante, determinadas disposiciones del convenio pueden afectar al tratamiento de flujos de renta específicos.
FBAR y FATCA: Los ciudadanos estadounidenses que poseen propiedades en el extranjero deben tener en cuenta las obligaciones de declaración estadounidenses. Aunque la propiedad en sí no constituye una cuenta financiera a efectos del FBAR, las rentas de alquiler, las cuentas bancarias españolas y determinadas estructuras de inversión pueden activar obligaciones de declaración.
Impuestos a nivel estatal: Los inversores estadounidenses también deben considerar la tributación a nivel estatal en su estado de origen, ya que algunos estados de EE. UU. gravan la renta mundial de sus residentes, y el crédito a nivel estatal por los impuestos pagados en España varía.
Los compradores estadounidenses deben coordinarse tanto con un especialista fiscal español como con un asesor fiscal estadounidense para estructurar las adquisiciones de forma eficiente.
Para los compradores corporativos, los fondos de inversión, los clientes institucionales y los intermediarios profesionales, la cuestión no es si contratar a un abogado, sino si el equipo legal contratado cuenta con experiencia específica en operaciones inmobiliarias en España y en el marco de adquisición de no residentes.
El notario en una operación inmobiliaria en España no es el representante del comprador. Su función es dar fe de la escritura y verificar la validez jurídica formal. No realiza la diligencia debida sobre el título, la situación urbanística o las cargas; no asesora sobre la estructura de adquisición o la eficiencia fiscal; no gestiona las obligaciones de AML del comprador; ni se encarga de la inscripción posterior a la formalización ni de las declaraciones tributarias. Estas son funciones de un abogado inmobiliario especialista.
Para los compradores corporativos e institucionales, los ámbitos específicos en los que el apoyo legal especializado genera un valor sustancial:
Asesoramiento sobre la estructura de adquisición: La elección entre una SL española, un vehículo corporativo no español o una adquisición personal tiene consecuencias duraderas en materia fiscal, de AML y de desinversión. Esta decisión debe tomarse antes de firmar las arras.
Gestión del cumplimiento AML: Los compradores corporativos están sujetos a obligaciones de documentación más exhaustivas que los particulares. Un abogado especialista gestiona la identificación del titular real (UBO), la documentación de la cadena de titularidad y la verificación del origen de los fondos, garantizando que la operación cumpla los estándares de AML españoles y de la UE.
Coordinación de la diligencia debida: Búsquedas de titularidad, verificación urbanística, comprobación de cuotas comunitarias y análisis de los derechos de los inquilinos. En las adquisiciones de cartera, esto crece en función de la complejidad.
Revisión y negociación de contratos: Ya sea revisando el contrato estándar de un promotor o negociando un SPA a medida, la función de su abogado es proteger su posición (no facilitar la operación a cualquier precio).
Cumplimiento posterior a la formalización: Las declaraciones del IRNR, la gestión del Registro de la Propiedad y las obligaciones tributarias continuadas requieren un seguimiento estructurado una vez firmada la escritura.
Para las agencias inmobiliarias y las empresas de relocation que gestionan encargos de clientes internacionales: sus clientes necesitan representación legal independiente en una jurisdicción extranjera. Derivar a los clientes a un especialista (en lugar de dejar que naveguen por el proceso a través de un notario o de un despacho de práctica general) es una práctica profesional habitual y reduce sustancialmente el riesgo de que la operación fracase o de que se genere responsabilidad para el cliente.
Sí. Para las adquisiciones corporativas, institucionales o de inversión en España, contar con representación legal independiente es un requisito básico. El notario valida la escritura formal, pero no asesora sobre la estructura de adquisición, ni realiza la diligencia debida sobre el título o el urbanismo, ni gestiona las obligaciones de AML, ni protege la posición comercial del comprador. Un abogado inmobiliario especialista cubre todo esto: asesoramiento sobre la estructura de adquisición, diligencia debida, documentación de AML, revisión y negociación de contratos, estructuración fiscal y cumplimiento posterior a la formalización. Para los agentes inmobiliarios y los profesionales de relocation que gestionan adquisiciones de clientes, derivar a los clientes a un especialista es una práctica profesional habitual que reduce sustancialmente el riesgo de la operación y la responsabilidad posterior a la formalización.
Los honorarios legales para la adquisición de una propiedad suelen oscilar entre el 1% y el 1,5% del precio de compra, con honorarios fijos mínimos (habitualmente entre 2.500 y 4.000 €) para las operaciones de menor valor. Algunos despachos cobran honorarios fijos con independencia del valor de la propiedad. Además de los honorarios legales, los compradores deben presupuestar los impuestos (ITP del 10% en Cataluña para reventa, o IVA del 10% + AJD del 1,5% para obra nueva), los honorarios de notaría (0,2–0,5%) y los honorarios del Registro de la Propiedad (0,1–0,25%). El total de costes adicionales de la adquisición suele ascender al 11–14% del precio de compra.
La nota simple registral es un extracto oficial del Registro de la Propiedad que proporciona información resumida sobre una propiedad: el o los titulares registrales, una descripción física (superficie construida, tamaño de la parcela, número de habitaciones), la referencia catastral de la propiedad y cualquier carga registrada (hipotecas, gravámenes, servidumbres). Es el primer documento que debería obtener el abogado de cualquier comprador en la diligencia debida. No es lo mismo que la escritura (el documento completo de la propiedad) y no constituye por sí misma una prueba de titularidad, pero es el punto de partida esencial para verificar la situación jurídica de una propiedad.
El plazo desde que se encuentra una propiedad hasta que se completa la compra suele oscilar entre 6 y 12 semanas, aunque puede ser más corto o más largo según las circunstancias. Etapas orientativas: diligencia debida (2–3 semanas), de las arras a la formalización (4–8 semanas por acuerdo). Las principales variables son: la rapidez con la que el vendedor pueda aportar la documentación requerida, si interviene financiación hipotecaria (añade entre 4 y 6 semanas para la tasación bancaria y el proceso de aprobación de la hipoteca) y la complejidad de los hallazgos de la diligencia debida. Para los compradores al contado con un vendedor cooperativo, es viable un plazo de 6 a 8 semanas desde la oferta hasta la formalización. Las compras con hipoteca suelen tardar entre 10 y 14 semanas.
Sí. Los bancos españoles ofrecen productos hipotecarios a los compradores no residentes, aunque en condiciones ligeramente menos favorables que para los residentes. Las hipotecas para no residentes suelen conllevar: un loan-to-value (LTV) máximo del 60–70% (frente al 80% para residentes), tipos variables o fijos en general en línea con los productos para residentes, y requisitos de documentación de ingresos más exhaustivos. Los principales bancos españoles (CaixaBank, Sabadell, Santander, BBVA) cuentan todos con programas hipotecarios para no residentes. Los bancos internacionales con operaciones en España también pueden ofrecer productos. El banco exigirá una tasación formal de la propiedad antes de aprobar el préstamo.
En la adquisición: ITP (10% en Cataluña para propiedades de reventa) o IVA (10%) + AJD (1,5%) para obra nueva, más los honorarios de notaría y registro. Anualmente durante la tenencia: IRNR sobre la renta inmobiliaria imputada (1,1–2% del valor catastral × 19–24%), IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles, varía según el municipio y el tamaño de la propiedad) y tasas de recogida de basuras. En caso de alquiler: IRNR sobre la renta de alquiler real (19% para los residentes en la UE/EEE, 24% para los demás). En la venta: IRNR sobre las plusvalías (19% para la UE/EEE, 24% para los demás), con el mecanismo de retención del 3% por parte del comprador para los vendedores no residentes, más el impuesto municipal sobre plusvalías (plusvalía municipal) a cargo del vendedor.
No automáticamente, y en absoluto con el marco vigente. Desde abril de 2025, España suprimió la vía inmobiliaria del programa de la Golden Visa, que había vinculado una inversión inmobiliaria mínima de 500.000 € a un permiso de residencia. La propiedad de un inmueble por sí sola no confiere ningún derecho de residencia. Para residir en España durante más de 90 días en cualquier periodo de 180 días, los nacionales de fuera de la UE deben obtener un permiso de residencia a través de canales alternativos: Visado No Lucrativo (ingresos pasivos), Visado para Nómadas Digitales (trabajadores remotos), permiso de trabajo o las categorías de inversión restantes de la Golden Visa (no inmobiliarias). Los ciudadanos de la UE conservan el derecho a residir en España con arreglo a los principios de libre circulación de la UE.
Cuando un no residente vende una propiedad en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de compra y a abonarlo directamente a la Agencia Tributaria. Por tanto, el vendedor recibe únicamente el 97% del precio acordado en la notaría. Este 3% es una retención a cuenta de la obligación del vendedor en el IRNR sobre la plusvalía. Si el impuesto realmente debido es inferior al 3% del precio de venta, el vendedor puede solicitar una devolución en un plazo de doce meses desde la venta. El comprador no puede eludir esta obligación alegando que desconocía la situación fiscal del vendedor, y el incumplimiento de la retención lo hace personalmente responsable del importe.
Esta es una de las decisiones de estructuración más trascendentes en cualquier adquisición inmobiliaria en España. Comprar a través de una Sociedad Limitada (SL) española ofrece responsabilidad limitada, simplifica la gestión de carteras de varios activos y facilita las estructuras con varios inversores, pero somete las rentas y ganancias inmobiliarias al Impuesto sobre Sociedades (IS, 25% del impuesto sobre sociedades) en lugar de a los tipos del IRNR aplicables a los particulares no residentes. Adquirir directamente como empresa extranjera evita el coste de mantener un vehículo español, pero puede plantear cuestiones de establecimiento permanente si la entidad extranjera participa activamente en el mercado español. La estructura óptima depende de los objetivos de inversión, el número de activos, el periodo de tenencia previsto y la estrategia de desinversión. Esta decisión debe tomarse antes de firmar las arras, ya que reestructurar tras la adquisición es considerablemente más difícil y costoso.
Sandín Abogados es una boutique de abogados en Barcelona especializada exclusivamente en derecho inmobiliario. Asesoramos a compradores corporativos, fondos de inversión, family offices, profesionales del sector inmobiliario y clientes institucionales en adquisiciones de propiedades, estructuración de operaciones, cumplimiento en materia de AML y litigios en toda España.
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