En el ámbito del derecho urbanístico español, dos documentos suelen generar confusión entre propietarios, promotores y compradores: la licencia de ocupación y la cédula de habitabilidad. Ambos son esenciales para acreditar que una vivienda puede ser habitada, pero no son lo mismo y su exigencia depende de la comunidad autónoma.
A continuación, te explicamos qué es cada uno, en qué se diferencian y qué comunidades los exigen actualmente.
¿Qué es la licencia de ocupación?
La licencia de ocupación (también conocida como licencia de primera ocupación o licencia de utilización) es el documento que autoriza el uso de una vivienda o edificio tras finalizar las obras.
La concede el ayuntamiento, una vez comprobado que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y cumple las normas urbanísticas, de seguridad y accesibilidad.
En otras palabras, la licencia de ocupación permite la puesta en uso legal del inmueble y suele ser indispensable para contratar suministros, registrar la vivienda o iniciar actividades turísticas o comerciales. Al contrario de lo que muchos erróneamente piensan no es la cédula la que permite la ocupación y el uso de la vivienda, sino la licencia de ocupación.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento técnico y administrativo, emitido por la comunidad autónoma (o ayuntamiento por delegación), que certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad establecidas por la normativa vigente.
Estas condiciones incluyen aspectos como la superficie útil mínima, la ventilación, la iluminación natural, la altura de los techos, las instalaciones eléctricas y de agua, entre otros.
La cédula se necesita para:
- Vender o alquilar una vivienda.
- Dar de alta los servicios básicos (agua, luz, gas).
- Renovar su validez cada cierto tiempo (normalmente entre 10 y 15 años, según la comunidad).
- La licencia permite usar la vivienda conforme a la ley urbanística.
- La cédula garantiza que reúne condiciones mínimas para ser habitada.
En España, la regulación sobre habitabilidad y ocupación no es estatal, sino autonómica, por lo que cada comunidad aplica su propia normativa.
Estas autonomías exigen tanto la licencia de ocupación como la cédula de habitabilidad:
- Cataluña – Decreto 141/2012, de 30 de octubre.
- Islas Baleares – Decreto 145/1997 y Decreto 36/2014.
- Comunidad Valenciana – Decreto 151/2009.
- Región de Murcia – Decreto 29/2010.
- Navarra – Decreto Foral 142/2004.
- La Rioja – Decreto 29/2010.
- Cantabria – Decreto 141/1991.
- Asturias – Decreto 85/2018.
- Extremadura – Decreto 75/2014.
Estas comunidades mantienen un doble control: uno municipal (urbanístico) y otro autonómico (de habitabilidad).
En estas regiones, la licencia de ocupación (o documento equivalente) sustituye a la cédula y cumple ambas funciones:
- Andalucía – Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
- Aragón – Decreto 1/2008.
- Castilla y León – Ley 5/1999, de Urbanismo.
- Castilla-La Mancha – Decreto 34/2011.
- Galicia – Ley 1/2021, de Ordenación del Territorio.
- Madrid – Ley 9/2001, del Suelo.
- País Vasco – Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo.
En estas autonomías, basta con la licencia municipal para demostrar que la vivienda puede ser habitada legalmente.
