NUEVA REGULACIÓN DEL ALQUILER TEMPORAL Y DE HABITACIONES EN CATALUÑA
El 1.01.2026 entró en vigor la Ley 11/2025, de 29de diciembre de medidas en materia deVivienda y Urbanismo (DOGC 31.12.205) en Cataluña, que, entre otros, en materia de vivienda regula el alquiler temporal y de habitaciones; y en materia de Urbanismo, amplía el tanteo y retracto a favor de la Administración en casos de transmisiones de viviendas, califica de manera permanente la VPO de viviendas ubicadas en MRT e incrementa las reservas de techo para VPO de venta y alquiler los nuevos planeamientos y en las revisiones o modificaciones de los existentes.
Marco normativo
En este artículo explicaremos la nueva regulación de este tipo de alquiler, así como las novedades legales en Vivienda de Protección Oficial (VPO) y en materia de Tanteo y Retracto a favor de la Administración en las transmisiones de viviendas.
La ley modifica varios artículos la Ley 18/2007 de Vivienda de Cataluña, la ley 1/2015 de 24 de marzo, del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, y la Ley 11/2022, de barrios, con las siguientes novedades:
Regulación del alquiler temporal y de habitaciones
- Regulación específica del arrendamiento de viviendas con carácter temporal y de habitaciones, que hasta la fecha carecían de un régimen jurídico propio en el ordenamiento jurídico catalán.
- A tal efecto, la Ley 11/2025 incorpora en la Ley 18/2007 el nuevo artículo 66 bis y 66 ter.
- Todo arrendamiento destinado a la satisfacción de una necesidad de vivienda tiene la consideración de arrendamiento de vivienda permanente, con independencia de la duración pactada. Estos contratos se regirán por el Título II de la LAU.
- Únicamente quedan excluidos de esta calificación los arrendamientos en los que la vivienda se destine de forma exclusiva a usos recreativos, turísticos o vacacionales, cualquiera que sea la época del año, finalidad que debe hacerse constar expresamente en el contrato. Estos contratos se regirán por la regulación LAU para las fincas urbanas de uso distinto del de vivienda.
- La Ley permite los alquileres de vivienda con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso. A estos alquileres les será de aplicación la regulación de la LAU para el alquiler permanente en materia de renta (para viviendas ubicadas en ZRMT), actualización de renta, fianza, garantías, elevación de renta por mejoras, asunción de gastos generales y servicios individuales.
- Los contratos deberán contener necesariamente la fincalidad de carácter temporal que deberá poder acreditarse documentalmente y depositarse en el Registro de Fianzas.
- La ley admite la prórroga de los contratos temporales por causa acreditada y el arrendatario acredite su residencia habitual en otro lugar.
- En caso de celebración de un nuevo contrato con la misma parte y de la misma vivienda, el legislador aplica a este nuevo contrato la LAU para vivienda permanente.
Arrendamiento de habitación
- Que como el contrato en virtud del cual la parte arrendadora atribuye a la parte arrendataria espacios de uso común de la vivienda, a cambio del pago de un precio. En caso de vivienda situada en ZMRT, le son de aplicación a estos contratos la regulación de la LAU para el alquiler permanente en materia de renta, actualización de renta, fianza, garantías, elevación de renta por mejoras, asunción de gastos generales y servicios individuales. La suma de todas las rentas no excederá la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
- Su regulación va íntimamente relacionada con la normativa de habitabilidad y en consecuencia, con el alcance correspondiente a la información recogida en la cédula de habitabilidad de la vivienda.
Vivienda de Protección Oficial
- Calificación permanente: Las viviendas situadas en una ZMRT la conservarán mientras esté vigente la declaración de área de ZMRT, incluidas aquéllas calificadas definitivamente antes del 1.01.2026. A éstas últimas les será de aplicación el régimen de precios máximos de venta y alquiler vigentes cuando se calificaron. La descalificación se deja al criterio de la Administración.
- Precios máximos de venta y renta de SU para VPO: no puede superar el 20% del PVP/m2 útil para VPO general o especial vigente en la fecha de la transmisión.
- En caso de transmisión de derechos de superficie de VPO, será del 85% del PVP máximo.
- Se establece un plazo de caducidad a la inscripción en el Registro de solicitantes de VPO salvo renovación mediante declaración responsable.
- Reservas de suelo: se exonera de la obligación de la nueva reserva incrementada al 50% (SUrbanizable) y 40% (SunC) a (i.) los planeamientos, modificaciones o revisiones aprobados inicialmente antes del 1.01.2026; (ii.) por un plazo de 2 años desde la aprobación inicial del planeamiento territorial o director
- Por Ley las viviendas adquiridas por la Generalitat de Cataluña en méritos de tanteo y retracto a su favor, adquirirán la calificación permanente de VPO y su precio de venta no podrá superar el de adquisición incrementado por la variación del IPC experimentada entre la fecha de la calificación y la de la compraventa.
Comisión de Supervisión y control
La Ley crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda que colaborará con consumo, turismo y vivienda en las tareas de inspección y control del cumplimiento de esta normativa por los propietarios, las plataformas digitales, portales inmobiliarios y demás espacios de difusión de oferta de vivienda en alquiler y turísticas.
Los inspectores tienen la condición de agente de la autoridad y los hechos constatados en sus actas, gozan de la presunción legal de certeza, y en el ejercicio de sus funciones pueden recabar información y documentación de otras Administraciones y organismos, como el Registro de Fianzas. La negativa a facilitar su tarea y/o documentación requerida constituye una infracción grave.
Nuevos supuestos de Derechos de tanto y retracto a favor de la Administración:
- Todos ellos tienen una vigencia de 24 años desde el 1.01.2026.
- Nuevo supuesto en la Ley de Derecho a la Vivienda de estos derechos a favor de la Generalitat: en la transmisión de viviendas ubicadas en ZMRT.
- En las adjudicaciones de vivienda provenientes de subasta judicial o administrativa.
- Nuevo supuesto en el Decreto Ley 1/2015, en el caso de viviendas provenientes de ejecución hipotecaria: en la transmisión de viviendas ubicadas en ZMRT pertenecientes a un GT persona jurídica inscrito en el Registro de GT, con las siguientes excepciones:
- Viviendas de obra nueva durante el plazo de 1 año de la fecha de la cédula de habitabilidad.
- Transmisión de viviendas provenientes de gran rehabilitación durante el plazo de 1 año de la fecha de la cédula de habitabilidad.
- Transmisión intragrupo de obra nueva entre sociedades con objeto social similar o que ejerzan una actividad inmobiliaria similar.
- Se exceptúan de tanteo y retracto a favor de la GENCAT, las adquisiciones de viviendas por personas físicas que deberán acogerse expresamente a esta excepción 1.º Que estén inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial; 2.º Que se comprometan a solicitar, en el plazo de un mes a contar desde la fecha de adquisición de la vivienda, la calificación de la vivienda como vivienda con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y con carácter permanente; 3.º Que se comprometan a destinar la vivienda que adquieran a vivienda habitual y permanente durante un período mínimo de diez años, a contar desde la fecha de adquisición.
El incumplimiento de los requisitos 2º y 3º comporta el ejercicio del derecho de retracto por parte de la Generalitat de Catalunya.
