La notificación fehaciente de la venta, su precio y condiciones al inquilino o arrendatario es un
requisito esencial en la venta de fincas arrendadas, cuya omisión o defectuosa cumplimentación
suspende la inscripción registral de la transmisión e, incluso, puede ser anulada por el ejercicio
del retracto arrendaticio.
El derecho de adquisición preferente de inquilinos y arrendatarios se regula en el art. 25 de la Ley
29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Pese a la literalidad de la norma, existe una consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo de
una interpretación no sacramental del precepto sino atendiendo a su finalidad funcional (STS
24.04.2007, 6.03.2000, 14.11.2002).
De manera que, siendo lo más común la notificación por burofax o vía notarial (que deberá
constatar la remisión, recepción y contenido de la notificación cursada), es válida toda
notificación cuando pueda probarse que, a través de ella, el inquilino tuvo conocimiento de la
venta, precio, y demás condiciones, y pudo ejercer su derecho. La razón de ello es el fin último
de la notificación, es decir, asegurar el ejercicio de su derecho de adquisición preferente.
Pero ¿Qué pasa si el arrendatario no se encuentra en la vivienda, se niega a recepcionar la
notificación o se encuentra en la vivienda un tercero distinto del inquilino?
En esta materia es interesante el distinto tratamiento que para la inscripción de la venta se da por
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) a la notificación por burofax
y a la realizada por vía notarial.
Así, si la frustración del correspondiente acto de comunicación se debe exclusivamente a la
pasividad, desinterés o negligencia del destinatario «lo cierto es que la pasividad del destinatario
de la comunicación en ningún caso puede perjudicar el derecho de la otra parte”, por ser doctrina
constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo,
145/2000, de 29 de mayo y las que en ellas se citan), que los actos de comunicación producen
plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su
destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va
destinada.
En consecuencia, bastaría para la inscripción registral de la venta, acreditar ese extremo agotados
todos los intentos de entrega y plazo de recogida en la correspondiente oficina de correos.
Sin embargo, en el caso de que la notificación se realice vía notarial, hay que estar a los arts. 201,
202 y 203 del Reglamento Notarial, de manera que, para inscribir la transmisión cuando ha
resultado infructuosa la notificación vía notarial por correo certificado, para la DGSJyFP en
aplicación de los artículos referidos, debe verificarse una notificación personal del notario a fin
de satisfacer la exigencia legal de la notificación fehaciente de la transmisión al arrendatario a los
efectos del eventual ejercicio del derecho de retracto. (Resoluciones de DGSJyFP 16.12. 2013,
3.08.2017 y 14.05.2017y 29.08.2019). De esta manera, el Notario, deberá trasladarse
personalmente al domicilio, o local arrendados para proceder a la entrega de la notificación al
inquilino o arrendatario dejando constancia de la negativa a recepcionarla en su caso.
