El flex living es un alquiler de vivienda amueblada de duración media (habitualmente de más de un mes y hasta doce meses) con servicios asociados, pensado para profesionales desplazados, estudiantes o personas en transición. El flex living no tiene una ley propia: según cómo se configure, se rige por el arrendamiento de vivienda temporal de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que desde el Real Decreto-ley 29/2026 forma parte del arrendamiento de vivienda, por la normativa turística si hay estancias cortas con servicios de hospedaje, o acaba recalificado como vivienda habitual si se desnaturaliza. Esa falta de un régimen propio es su principal riesgo jurídico.
Las diferencias clave en un minuto
- Flex living: modelo comercial sin ley propia; se califica por la causa, la duración y los servicios de cada contrato.
- Alquiler de temporada: arrendamiento de vivienda temporal (art. 2.3 LAU) de más de 31 días y hasta 12 meses, con causa acreditada; en Cataluña, con tope de renta en zona tensionada desde el 1 de enero de 2026.
- Coliving: alquiler por habitaciones; la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.
- Vivienda turística: estancias de hasta 31 días, licencia obligatoria (HUT en Cataluña), fuera de la LAU y del control de renta.
¿Qué es el flex living?
El flex living es un modelo de negocio, no una categoría legal: apartamentos amueblados que se alquilan por meses con servicios incluidos. Es lo que muchos llaman alquiler de media estancia.
¿Quién utiliza el flex living?
- Profesionales desplazados por su empresa durante un proyecto.
- Estudiantes de máster o de intercambio que llegan para un curso académico.
- Personal sanitario o investigador con contratos temporales.
- Personas en transición: una separación, una reforma, un cambio de ciudad.
Todos comparten un domicilio habitual en otro lugar, y esa circunstancia es el eje de la calificación jurídica.
¿Por qué es arriesgado que el flex living no tenga ley propia?
Un contrato de flex living se califica por lo que realmente es, no por cómo se anuncia: cuentan la duración real, la causa por la que el inquilino ocupa la vivienda y los servicios que se prestan. El mayor riesgo no es una multa puntual, sino la recalificación: que un contrato pensado para siete meses obligue a mantener al inquilino cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) con la renta limitada.
Tabla comparativa: flex living, alquiler de temporada, coliving y vivienda turística
| Figura | Duración típica | Marco legal | ¿Licencia turística? | Tope de renta en zona tensionada (Cataluña, desde 1-1-2026) | Riesgo principal |
|---|---|---|---|---|---|
| Flex living | Más de 31 días y hasta 12 meses | LAU (vivienda temporal, art. 2.3, tras el RDL 29/2026); turística si hay hospedaje | No, salvo que preste servicios turísticos | Sí, si se articula como temporada | Recalificación como vivienda habitual o como uso turístico |
| Alquiler de temporada | Más de 31 días y hasta 12 meses (art. 9 bis LAU), con causa real y acreditada | LAU art. 2.3 (vivienda temporal, RDL 29/2026) | No | Sí (Ley 11/2025) | Sin causa acreditada, con más de 12 meses o con más de dos contratos encadenados, pasa a ser vivienda habitual |
| Coliving o alquiler por habitaciones | Media y larga, con espacios comunes | LAU (arrendamiento de habitación, art. 2, tras el RDL 29/2026) y, en Cataluña, Ley 11/2025 | No | Sí: la suma de rentas no puede superar la de la vivienda completa (art. 66 ter y, en toda España, art. 17.9 LAU) | Convivencia, gestión y encaje urbanístico |
| Vivienda turística (VUT/HUT) | Días (estancias cortas) | Normativa turística autonómica y municipal; excluida de la LAU (art. 5.e), con un máximo de 31 días por estancia | Sí, obligatoria | No: excluida del control de renta | Sanciones por falta de licencia; moratorias municipales |
¿Cuál es la diferencia entre alquiler de temporada y alquiler turístico?
La diferencia entre alquiler de temporada y alquiler turístico está en la finalidad y la duración. El alquiler turístico cubre estancias de ocio de hasta 31 días, exige licencia (en Barcelona, número HUT) y queda fuera de la LAU y del control de rentas. El alquiler de temporada cubre una necesidad temporal acreditada de más de 31 días y está sujeto a la LAU y, en Cataluña, a los topes de renta.
Coliving y flex living: qué cambia al alquilar por habitaciones
La diferencia entre coliving y flex living está en la unidad arrendada: en el coliving se alquila una habitación con espacios comunes; en el flex living, normalmente, la vivienda completa. El coliving se rige por las reglas del alquiler por habitaciones, con el límite de la suma de rentas y la ocupación máxima de la cédula de habitabilidad.
¿Cómo tributa el flex living en IRPF e IVA?
El flex living tributa según los servicios que se presten y la duración de cada estancia.
Rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica
El alquiler de temporada tributa como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF sin las reducciones por arrendamiento del art. 23.2 LIRPF, reservadas a la vivienda habitual. Si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, ropa, recepción), pasa a ser actividad económica y el alojamiento lleva IVA del 10%; sin esos servicios, el arrendamiento está exento de IVA.
El IVA del 10% para estancias de hasta 30 noches
Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de una vivienda amueblada a un mismo inquilino durante 30 noches o menos tributa al 10% de IVA (RDL 29/2026), aunque no haya servicios hoteleros.
¿Qué cambia en el alquiler de temporada en Cataluña desde 2026?
Desde el 1 de enero de 2026, el alquiler de temporada en Cataluña está sometido a contención de rentas en zona tensionada y exige acreditar la causa temporal.
Contención de rentas en zona tensionada
La Ley catalana 11/2025, de 29 de diciembre, en vigor el 1 de enero de 2026, ha dado un giro decisivo: el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones quedan sometidos a la contención de rentas en las zonas de mercado tensionado (con el límite de la renta del contrato anterior o del índice de referencia, según el caso). En Barcelona afecta a casi cualquier proyecto de flex living.
Causa de temporalidad, fianza y domicilio del inquilino
La Ley 11/2025 exige que el contrato haga constar y justifique documentalmente la causa de temporalidad, con depósito de la fianza en el Incasol, y, si el uso es vacacional, que se indique el domicilio habitual del arrendatario. Queda fuera del control de renta el alquiler estrictamente turístico, que mantiene la libertad de pacto pero exige su propia licencia. La Ley 11/2025 está recurrida ante el Tribunal Constitucional, así que conviene seguir su evolución.
Qué significa para el flex living en Barcelona
Si una operación de flex living en Cataluña se articula como alquiler de temporada y el inmueble está en zona tensionada, muy probablemente le aplique el tope de renta desde 2026. Elegir bien la figura, y documentar la causa temporal, ha pasado de ser una cuestión de forma a decidir la rentabilidad y la legalidad del proyecto.
¿Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026 en toda España?
Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de temporada es en toda España un arrendamiento de vivienda temporal con causa obligatoria, duración máxima y nuevas limitaciones.
El arrendamiento de vivienda temporal
El Real Decreto-ley 29/2026 integra el alquiler de temporada en la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento de vivienda temporal (art. 2.3): el que cubre la necesidad de vivienda del inquilino desplazado temporalmente de su domicilio por una causa justificada y acreditable. El contrato debe expresar esa causa, cuya prueba corresponde al arrendador; sin ella, se rige como vivienda habitual desde la firma. Su duración debe superar los 31 días y no exceder, como regla general, de 12 meses. Si se supera ese plazo sin justificación o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
Nuevas obligaciones para propietarios y operadores de flex living
- El inquilino puede desistir al mes con 10 días de preaviso.
- La garantía adicional no puede superar una mensualidad.
- La renta de contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda solo puede subir hasta el IRAV.
- Los servicios no esenciales solo pueden cobrarse si el inquilino los solicita por escrito.
- Los contratos de alojamiento u hospedaje dejan de poder calificarse como uso distinto de vivienda (art. 3.2 LAU).
- Los anuncios deben incluir, cuando proceda, el índice de referencia, el límite de renta y la condición de gran tenedor (art. 20 RDL 29/2026).
¿Qué pasa con los contratos anteriores y si el decreto no se convalida?
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 conservan su régimen hasta su vencimiento, sin prórroga, y en Cataluña la normativa autonómica se aplica en su territorio (disposición adicional duodécima LAU).
El Real Decreto-ley 29/2026 debe convalidarse en 30 días, como exige el artículo 86 de la Constitución, y con las Cortes disueltas lo votará la Diputación Permanente a comienzos de noviembre de 2026. Si no se convalida, las medidas estatales decaerían, pero la normativa catalana seguiría vigente en Barcelona.
¿Cómo estructurar un proyecto de flex living con seguridad jurídica?
Documenta cada contrato de flex living como si tuvieras que defenderlo ante un juez:
- Define la figura antes de fijar el precio.
- Identifica y guarda la prueba de la causa temporal de cada inquilino.
- Comprueba si el inmueble está en zona tensionada y calcula la renta máxima.
- Revisa qué servicios incluyes y su efecto en el IVA.
- Controla duraciones y renovaciones para no superar los 12 meses ni encadenar contratos.
- Ajusta los anuncios a las nuevas exigencias de información.
Elegir bien la figura antes de firmar
El flex living responde a una demanda real de vivienda temporal en Barcelona. La etiqueta comercial no decide nada: deciden la causa, la duración y los servicios. Un flex living mal calificado puede acabar siendo un contrato de vivienda habitual de cinco o siete años con la renta limitada, o una actividad turística sin licencia.
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Preguntas frecuentes
¿El flex living necesita licencia turística?
El flex living solo necesita licencia turística si presta servicios de hospedaje y comercializa estancias cortas por canales turísticos; si es alquiler de temporada de la LAU, no.
¿Le afecta al flex living el tope de renta del alquiler de temporada en Cataluña?
Sí, si el flex living se configura como temporada o por habitaciones y el inmueble está en zona tensionada, desde el 1 de enero de 2026.
¿Puedo pactar libremente el precio del flex living como en un piso turístico?
No, salvo que sea realmente alquiler turístico con su licencia; en el alquiler de temporada rige el límite de la zona tensionada.
¿Hay diferencia entre coliving y flex living en el tope de renta?
Sí. En el coliving, la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima de la vivienda completa; en el flex living de vivienda completa, el tope se aplica a la renta de esa vivienda.
¿Qué ocurre si encadeno contratos de temporada con el mismo inquilino?
Con más de dos contratos temporales encadenados con el mismo inquilino sobre la misma vivienda, o más de 12 meses sin justificación, el primer contrato pasa a ser de vivienda habitual.
Autora: Susana Sandín Llorente, abogada y Executive MBA, Sandín Abogados.
Publicado: 13 de octubre de 2026
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Consulta con un profesional antes de actuar.
Fuentes:
