ITP en Cataluña: impuestos y gastos al comprar una vivienda

El ITP en Cataluña es la partida que más pesa cuando se compra una vivienda de segunda mano, y la que más sorpresas da en la notaría. En Sandin Abogados, despacho de derecho inmobiliario en Barcelona, vemos cada semana operaciones en las que el ITP en Cataluña, sumado al resto de impuestos al comprar una vivienda, supone entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio pactado, y en el caso de los grandes tenedores supera el 20%.

Esta guía, actualizada a octubre de 2026, recorre lo que conviene prever antes de firmar: qué impuesto se paga según la vivienda sea nueva o usada, cuánto es el ITP en Cataluña con la escala vigente, por qué el valor de referencia de Catastro puede elevar la factura por encima del precio, qué gastos de compraventa de vivienda asume cada parte y qué tributa quien vende tras el Real Decreto-ley 29/2026, con ejemplos numéricos y las preguntas que más nos plantean inversores y promotores desde nuestra área de derecho fiscal inmobiliario.

Qué impuesto se paga al comprar: ITP o IVA más AJD

Los impuestos al comprar una vivienda en España dependen de si el inmueble es de segunda mano (ITP) o de obra nueva (IVA más AJD), y esa distinción marca el grueso de la factura.

Vivienda de segunda mano: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales

La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), un tributo cedido cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, tanto si vende un particular como una empresa. El comprador lo autoliquida con el modelo 600 ante la Agència Tributària de Catalunya en el plazo de un mes desde la escritura; sin ese pago, el Registro de la Propiedad no inscribe la compra.

Obra nueva: IVA y actos jurídicos documentados

La vivienda de obra nueva (primera entrega por el promotor) no paga ITP: lleva IVA al 10% (4% en vivienda protegida de régimen especial) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuota gradual fija cada comunidad. En Cataluña el tipo general de AJD es del 1,5%, bonificado al 100% para menores de 36 años que compran su vivienda habitual.

Cuánto es el ITP en Cataluña: escala, tipos reducidos y el 20%

El ITP en Cataluña es el impuesto que paga el comprador de una vivienda de segunda mano y oscila entre el 10% y el 13% del valor del inmueble según una escala por tramos, con un tipo reducido del 5% para la vivienda habitual de determinados colectivos y un tipo del 20% para grandes tenedores y edificios enteros.

La tarifa progresiva y el tipo del 20% entraron en vigor el 27 de junio de 2025 con el Decreto-ley 5/2025 de la Generalitat de Catalunya.

La tarifa progresiva por tramos de valor

La transmisión tributa al tipo medio que resulta de aplicar esta escala sobre el valor del inmueble:

• Hasta 600.000 euros: 10%.
• De 600.000 a 900.000 euros: 11%.
• De 900.000 a 1.500.000 euros: 12%.
• Más de 1.500.000 euros: 13%.

Al ser una tarifa por tramos, el 13% solo grava el exceso sobre el millón y medio: una vivienda de 300.000 euros paga el 10% y un activo de un millón, un tipo medio del 10,5%.

Tipos reducidos del 5% para vivienda habitual

El ITP reducido del 5% en Cataluña se aplica a la compra de vivienda habitual por jóvenes de 35 años o menos, familias numerosas y monoparentales, personas con discapacidad igual o superior al 65% y víctimas de violencia machista, con un límite de renta (36.000 euros de base imponible, ampliable por hijo en familias numerosas) y compromiso de ocupación.

Quién es gran tenedor en Cataluña y por qué paga el 20%

En Cataluña, el ITP sube al 20% cuando el comprador de una vivienda es un gran tenedor, persona física o jurídica, y cuando se adquiere un edificio entero de viviendas, con excepciones tasadas (por ejemplo, el edificio de hasta cuatro viviendas destinado a residencia propia y de familiares). Es gran tenedor en Cataluña quien posee más de diez inmuebles de uso residencial situados en Cataluña (o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial), o cinco o más inmuebles urbanos residenciales en una misma zona de mercado tensionado. Garajes y trasteros no computan. Quedan fuera del 20% los promotores sociales, las entidades sin ánimo de lucro, las sedes sociales y la vivienda habitual del propio comprador.

El cómputo se hace en la fecha de devengo, así que el orden de las adquisiciones y la titularidad de los activos deciden si la operación paga el 10% o el 20%.

Qué es el valor de referencia de Catastro y cómo afecta al ITP

El valor de referencia de Catastro es el valor que la Dirección General del Catastro asigna cada año a cada inmueble a partir de compraventas reales, y desde la reforma antifraude de 2021 es la base imponible mínima del ITP en Cataluña y en el resto de España, salvo que el precio pactado o el valor declarado sea superior, en cuyo caso prevalece el mayor de los tres. Puede consultarse en la sede electrónica del Catastro, como explicó el Ministerio de Hacienda al publicarlo por primera vez.

Qué ocurre si el valor de referencia supera el precio

Si el valor de referencia es más alto que el precio escriturado, el comprador tributa sobre el valor de referencia, algo frecuente en inmuebles con cargas, ocupados o pendientes de reforma integral. Admite impugnación al autoliquidar o al recurrir la liquidación, aportando prueba de que no refleja el valor real (tasación pericial, estado físico documentado). Recomendamos comprobar el valor de referencia de Catastro antes de firmar las arras, porque condiciona el precio que tiene sentido ofrecer.

Qué gastos de compraventa de vivienda se suman al impuesto

Los gastos de compraventa de vivienda que se suman al impuesto son la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y, si hay financiación, la tasación; en conjunto se mueven entre el 0,5% y el 1,5% del precio.

Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría

Los honorarios del notario y del Registro están fijados por arancel según el valor escriturado: en una vivienda media rondan los 700 euros de notaría y los 450 de registro. La gestoría es opcional (los bancos suelen imponerla con hipoteca) y cuesta en torno a 300 o 400 euros.

Quién paga cada gasto entre comprador, vendedor y banco

En una compraventa de vivienda, salvo pacto en contrario, el comprador paga el ITP o el IVA con su AJD, la inscripción registral y la tasación de su hipoteca (desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo); el vendedor paga la plusvalía municipal, la cancelación de su hipoteca anterior y la matriz de la escritura, aunque en Cataluña es habitual pactar que el comprador asuma toda la notaría. Todo debe quedar escrito en las arras.

Un ejemplo con números del ITP en Cataluña

Suponemos, para simplificar, que el valor de referencia coincide con el precio. Cifras calculadas por Sandin Abogados con los tipos vigentes en octubre de 2026.

Vivienda de 300.000 euros: segunda mano frente a obra nueva

Inmueble de un millón de euros y comprador gran tenedor

Con la tarifa progresiva, un activo de un millón tributa 60.000 euros por el primer tramo, 33.000 por el segundo y 12.000 por el tercero: 105.000 euros de ITP, un tipo medio del 10,5%. Si el comprador es gran tenedor, el 20% se aplica sobre toda la base: 200.000 euros, una diferencia de 95.000 euros en una sola operación.

Impuestos al vender una vivienda: IRPF, plusvalía y no residentes

Los impuestos al comprar una vivienda son solo la mitad de la operación: quien transmite tiene su propia factura fiscal y a menudo condiciona calendario y precio para optimizarla.

La ganancia patrimonial en el IRPF y sus exenciones

Al vender una vivienda, el vendedor persona física tributa en el IRPF, en la base del ahorro, por la diferencia entre el valor de transmisión (precio menos gastos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más impuestos, gastos y mejoras). La escala vigente va del 19% al 30%: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 30% a partir de ahí.

Entre las exenciones: la reinversión en otra vivienda habitual en dos años, la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años, los coeficientes de abatimiento para inmuebles anteriores a 1995 y, como novedad, la exención por venta de una vivienda desocupada a entes públicos de vivienda social hasta el 31 de diciembre de 2027 (total hasta 200.000 euros, decreciente hasta 800.000).

La plusvalía municipal tras el RDL 29/2026

La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) la paga el vendedor por el método objetivo o el real, y no se devenga sin incremento real de valor. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, fija nuevos coeficientes máximos para el método objetivo con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.

Vendedor no residente: la retención del 3%

Cuando quien vende no es residente fiscal en España, la ganancia tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en general al 19%, y el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes, como detalla la Agencia Tributaria en su manual de no residentes.

Lo que cambia para inversores y empresas con el RDL 29/2026

El Real Decreto-ley 29/2026 no toca el ITP en Cataluña, competencia autonómica, pero limita las compras: hasta el 31 de diciembre de 2030, los grandes tenedores y las entidades que adquieren carteras de préstamos impagados no pueden comprar vivienda por debajo del 70% de su valor de mercado ajustado, salvo que la destinen a alquiler asequible durante al menos siete años. Las demás medidas (recargo del IBI a viviendas turísticas, gravamen a las SOCIMI, cambios en el alquiler) las analizamos en nuestro artículo sobre qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026 frente al 26/2026.

Antes de firmar: planificar el ITP en Cataluña con tiempo

La factura fiscal de una compra no se descubre en la notaría: se decide semanas antes, cuando aún se puede elegir quién compra, en qué orden y a qué precio. El ITP en Cataluña, con su escala del 10 al 13% y su tipo del 20% para grandes tenedores, es la partida que marca la diferencia; el valor de referencia de Catastro puede elevarla por encima del precio, y los gastos de compraventa de vivienda completan la cuenta.

Para una empresa, un fondo o un patrimonio familiar, prever todo esto supone decenas de miles de euros por activo. Por eso en Sandin Abogados trabajamos con una hoja de costes fiscales cerrada antes de las arras, revisamos la condición de gran tenedor en Cataluña en la fecha prevista de devengo y, cuando el valor de referencia no refleja la realidad del inmueble, preparamos su impugnación desde el primer día.

Preguntas frecuentes

¿El ITP en Cataluña se paga sobre el precio o sobre el valor de referencia?

El ITP en Cataluña se paga sobre el mayor de tres valores: el precio pactado, el valor declarado y el valor de referencia de Catastro. Si el valor de referencia supera el precio, el impuesto se calcula sobre él, con posibilidad de impugnarlo si no refleja el valor real del inmueble.

¿Cuánto es el ITP en Cataluña en 2026?

El ITP en Cataluña en 2026 es del 10% al 13% según tramos de valor (10% hasta 600.000 euros), con tipos reducidos del 5% para la vivienda habitual de ciertos colectivos y un tipo del 20% para grandes tenedores y compra de edificios enteros. Se liquida con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la escritura.

¿Quién es gran tenedor en Cataluña a efectos del ITP?

Es gran tenedor en Cataluña quien posee más de diez inmuebles de uso residencial en Cataluña, más de 1.500 metros cuadrados construidos residenciales, o cinco o más inmuebles urbanos residenciales en una misma zona tensionada. Garajes y trasteros no computan.

¿Qué impuestos al comprar una vivienda paga una empresa o un inversor en Barcelona?

Una empresa o un inversor que compra vivienda de segunda mano en Barcelona paga ITP del 10% al 13%, o del 20% si es gran tenedor o adquiere un edificio entero; en obra nueva paga IVA al 10% más AJD al 1,5%, además de notaría, registro y gestoría.

¿Qué impuestos al vender una vivienda paga el vendedor?

El vendedor tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial, entre el 19% y el 30%, salvo exención (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años), y paga la plusvalía municipal, cuyos coeficientes máximos cambian desde el 1 de diciembre de 2026. Si no es residente, el comprador le retiene el 3% del precio.