Comparativa entre el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, derogado por el Congreso de los Diputados, y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
Respuesta rápida
- ¿Qué es? El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación. Así, el Gobierno lo aprobó en lugar del RDL 26/2026.
- ¿Qué pasó con el RDL 26/2026? El Congreso acordó su derogación, por lo que ya no se aplica.
- ¿Qué cambia? El límite del 70 % se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030, se exige tasación homologada y hay un nuevo régimen de anuncios de alquiler. Además, se dotan el Fondo de Impacto Social (400 millones) y la línea TU CASA (10.000 millones).
- ¿Es definitivo? No, ya que debe ser convalidado por el Congreso.
Antes de seguir leyendo. Este artículo compara una norma derogada con un real decreto-ley recién publicado y pendiente de convalidación. Por tanto, su contenido puede cambiar o decaer. Además, es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico, porque cada caso debe analizarse por separado.
Índice
- Qué pasó con el RDL 26/2026
- Diferencias entre el RDL 29/2026 y el RDL 26/2026
- Qué se mantiene
- Relación con el RDL 28/2026
- Qué conviene hacer
- Convalidación del RDL 29/2026
- Preguntas frecuentes
Qué pasó con el RDL 26/2026
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue derogado por el Congreso de los Diputados: el acuerdo de derogación se publicó mediante Resolución de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526). Así, el RDL 29/2026 recupera buena parte de sus medidas con ajustes, que recoge la tabla. Además, puedes consultar el análisis del RDL 26/2026 en nuestro artículo anterior.
Diferencias entre el RDL 29/2026 y el RDL 26/2026
El Real Decreto-ley 26/2026 ha sido derogado y el Gobierno ha aprobado en su lugar el Real Decreto-ley 29/2026, que reproduce la mayor parte de su contenido con algunos ajustes. Estos son los cambios relevantes:
| Materia | RDL 26/2026 (derogado) | RDL 29/2026 (vigente) |
|---|---|---|
| Vigencia | En vigor desde el 1 de octubre de 2026. Derogado el 2 de octubre de 2026. | En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. |
| Límite de compras por debajo del 70 %: plazo | Hasta el 31 de diciembre de 2028. | Hasta el 31 de diciembre de 2030. |
| Límite del 70 %: a quién afecta | Toda entidad cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles. | Entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos impagados claramente por debajo de su valor, y personas jurídicas grandes tenedoras (incluido su grupo). |
| Límite del 70 %: cálculo | Precio frente al valor de tasación de mercado. | Tasación homologada e independiente a la fecha del acuerdo vinculante, aportada por el comprador. Se computa la contraprestación total efectiva. |
| Código de Buenas Prácticas y ejecuciones | Código acordado con la autoridad de vivienda. Las adjudicaciones judiciales e hipotecarias, siempre excluidas. | Código aprobado por el Consejo de Ministros, con adhesión y cumplimiento. Las adjudicaciones solo quedan excluidas si el ejecutante está adherido. Hasta que se apruebe el Código, estas excepciones no operan. |
| Suspensión de lanzamientos tras la compra | No existía. | Nueva: si estas entidades compran o se adjudican por menos del 70 % la vivienda habitual de una persona vulnerable, el lanzamiento se suspende hasta 2030. |
| Desahucios | La Administración paga rentas y suministros. Enervación extraordinaria en todos los supuestos del art. 250.1 LEC. | Se añaden costas procesales e intereses de demora. La enervación extraordinaria se limita a los desahucios por falta de pago. |
| Anuncios de alquiler | Sin regulación específica. | Nuevo art. 20: índice de referencia, límite de renta, código de la vivienda y condición de gran tenedor. |
| Prórroga del contrato (art. 10 LAU) | Modificaba solo el apartado 1. | Redacción completa del artículo, con las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zona tensionada. |
| Financiación | Fondo de Impacto Social y línea TU CASA sin dotación específica. | Fondo de Impacto Social: 400 millones de euros. TU CASA: 10.000 millones, sin límite de edad, para vivienda habitual y con renta limitada si se alquila. |
Qué se mantiene
Todo lo demás se mantiene: alquiler temporal y por habitaciones, gastos repercutibles, gran tenedor, tanteo en ventas en bloque, prórroga extraordinaria de dos años (a solicitud del inquilino, si está al corriente de pago en los ocho meses anteriores), tope del 2 % a la actualización de rentas hasta el 31 de diciembre de 2027, medidas fiscales y cesión de créditos hipotecarios.
Relación con el RDL 28/2026
El Real Decreto-ley 28/2026, aprobado el mismo día, también reforma el artículo 10 de la LAU y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, si se convalida. Según su disposición adicional primera, la prórroga extraordinaria de dos años del RDL 29/2026 no se aplica cuando procede la prórroga del artículo 10.1 de la LAU. Para ampliar la información, puedes consultar la comparativa del RDL 28/2026 frente al RDL 27/2026.
Qué conviene hacer
- Reiterar las solicitudes de prórroga extraordinaria formuladas durante la vigencia del RDL 26/2026, ya que la nueva norma no las convalida expresamente.
- Revisar los contratos, compraventas y anuncios formalizados entre el 1 y el 7 de octubre.
- Obtener una tasación homologada en las compras de vivienda por fondos o grandes tenedores.
Convalidación del RDL 29/2026
Según el preámbulo del Real Decreto-ley 28/2026, aprobado en la misma fecha, se han disuelto las Cortes Generales y convocado elecciones. La convalidación del RDL 29/2026 corresponde, por tanto, a la Diputación Permanente del Congreso (art. 78.2 de la Constitución), en los treinta días siguientes a su promulgación. Si no se convalida, el real decreto-ley queda derogado y no llega a aplicarse.
Preguntas frecuentes
Pregunta · ¿Sigue vigente el RDL 26/2026?
Respuesta. No, ya que el Congreso de los Diputados acordó su derogación. Así, la Resolución de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526) ordenó publicar el acuerdo.
Pregunta · ¿Desde cuándo está en vigor el RDL 29/2026?
Respuesta. Desde el 8 de octubre de 2026, es decir, el día siguiente a su publicación en el BOE. Sin embargo, está pendiente de convalidación.
Pregunta · ¿Hasta cuándo se aplica el límite de adquisiciones por debajo del 70 %?
Respuesta. Hasta el 31 de diciembre de 2030, mientras que el RDL 26/2026 lo fijaba en el 31 de diciembre de 2028.
Barcelona, 7 de octubre de 2026
Contenido meramente informativo; no constituye asesoramiento jurídico. Para un análisis completo, contacte con SANDIN ABOGADOS.
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Autora: Susana Sandín Llorente, abogada y Executive MBA, Sandin Abogados.
Publicado: 8 de octubre de 2026 · Última actualización: 8 de octubre de 2026
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La norma está pendiente de convalidación y puede cambiar. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones.
Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20823) · Resolución de 2 de octubre de 2026 sobre la derogación del RDL 26/2026 (BOE-A-2026-20526) · Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822).
