Real Decreto-ley 26/2026: claves de la nueva reforma del alquiler y de la fiscalidad de la vivienda

Resumen del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026), en vigor desde el 1 de octubre de 2026.

Índice

1. Inversores: compra de vivienda y cesión de créditos hipotecarios
2. Desahucios y vulnerabilidad
3. Alquiler de temporada y por habitaciones
4. Renta, gastos y garantías
5. Gran tenedor y derecho de tanteo en ventas en bloque
6. Prórroga extraordinaria y límite a la actualización de rentas
7. Medidas fiscales
8. Aplicación de la norma y convalidación

Inversores: compra de vivienda y cesión de créditos hipotecarios

Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles tienen limitada la compra de viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación, salvo que las destinen a alquiler asequible o social durante cinco años u otros fines sociales, o se adhieran a un Código de Buenas Prácticas. Quedan fuera las escrituras otorgadas antes del 1 de octubre y las adquisiciones en ejecuciones judiciales o hipotecarias. Además, en la cesión de préstamos hipotecarios, el deudor conserva frente al cesionario todas sus defensas y se refuerza su protección cuando el préstamo grava su vivienda habitual.

Desahucios y vulnerabilidad

Cuando el inquilino vulnerable no tenga alternativa habitacional, la Administración deberá ofrecerle una alternativa o pagar la deuda en dos meses. Si no lo hace, se subroga automáticamente como deudora y el contrato continúa (nuevo art. 22.6 LEC). Si el demandante es una entidad que adquirió los inmuebles o los créditos por un precio claramente inferior a su valor, el proceso se suspende hasta el 31 de diciembre de 2030.

Alquiler de temporada y por habitaciones

El alquiler temporal pasa a ser una modalidad de arrendamiento de vivienda. Exige una causa real y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador, y una duración general máxima de doce meses. Sin causa, o encadenando más de dos contratos, se convierte en contrato de vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la de la vivienda completa. Los contratos de temporada firmados antes del 1 de octubre mantienen su régimen hasta su vencimiento, sin prórroga.

Renta, gastos y garantías

En contratos nuevos, el IBI y demás tributos, los honorarios de agencia y el seguro de impago no pueden repercutirse al inquilino. En edificios sin propiedad horizontal no se imputan gastos de comunidad. La actualización de la renta solo procede si se pacta, con el IRAV como tope, y en zona tensionada la renta inicial sigue limitada. La garantía adicional se limita a dos mensualidades (una en alquiler temporal). Estas reglas no tienen carácter retroactivo y no afectan a los contratos firmados antes del 1 de octubre.

Gran tenedor y derecho de tanteo en ventas en bloque

Es gran tenedor quien tenga más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m², y cada vivienda de un edificio sin división horizontal computa por separado. El tanteo y el retracto del inquilino pasan a ser irrenunciables y se mantienen aunque la vivienda se venda junto con otros activos, con notificación del precio imputado a cada vivienda.

Prórroga extraordinaria y límite a la actualización de rentas

El inquilino al corriente de pago puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años cuando el periodo de prórroga obligatoria de su contrato finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o en los demás supuestos que prevé la norma. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual no procede si la renta supera el índice de referencia y, a falta de pacto, no puede exceder del 2 %. El Real Decreto-ley 27/2026, publicado al día siguiente, establece que esta prórroga no se aplica cuando proceda la nueva prórroga del artículo 10.1 LAU.

Medidas fiscales

IRPF: nuevas reducciones por alquiler para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026, vinculadas a la moderación de la renta, y deducción del 10 % para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros. IVA: los pisos amueblados de hasta 30 noches tributan al 10 %. IBI: recargos municipales sobre viviendas vacías y turísticas. SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos del alquiler residencial.

Aplicación de la norma y convalidación

La mayoría de las medidas se aplican directamente. Otras dependen de las comunidades autónomas (zonas tensionadas, umbral de gran tenedor, alquiler temporal y por habitaciones en su territorio), de las ordenanzas municipales (recargos del IBI) o de desarrollo reglamentario. El Congreso debe convalidarlo o derogarlo en treinta días. Si no se convalida, decaerá, y los efectos producidos durante su vigencia plantearán dudas que previsiblemente resolverán los tribunales.

Barcelona, octubre de 2026

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