Resumen del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE núm. 243, de 1 de octubre de 2026), en vigor desde el 2 de octubre de 2026.
Respuesta rápida
- ¿Qué es? El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE de 1 de octubre de 2026), en vigor desde el 2 de octubre de 2026, que da nueva redacción al artículo 10 de la LAU.
- ¿Qué cambia? Tras el plazo mínimo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco o siete años, y el preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses.
- ¿Hay indemnización? Sí: el arrendador que no prorrogue debe indemnizar con al menos doce mensualidades de la renta de una vivienda análoga, salvo que concurra una causa legal expresa.
- ¿Afecta a los contratos en vigor? Sí, respecto de los vencimientos posteriores a su entrada en vigor, con un régimen transitorio.
- ¿Es definitivo? No: el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en treinta días.
Antes de seguir leyendo. Este resumen trata de un real decreto-ley recién publicado y pendiente de convalidación por el Congreso. Su contenido puede cambiar o decaer, y la propia norma presenta cuestiones interpretativas abiertas. El régimen transitorio exige analizar cada contrato por separado. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico.
Índice
- Qué cambia: prórrogas sucesivas de cinco o siete años
- La indemnización por no prórroga
- Cuándo no procede la indemnización
- Prórrogas pactadas y prórrogas extraordinarias
- Contratos en vigor: régimen transitorio
- Contratos firmados desde el 2 de octubre de 2026
- Convalidación y puntos pendientes de aclaración
Qué cambia: prórrogas sucesivas de cinco o siete años
La norma da nueva redacción al artículo 10 LAU y suprime la prórroga tácita anual de hasta tres años. Transcurrido el plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogar, el contrato de vivienda habitual se prorroga obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco o siete años. El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses. El del arrendatario se mantiene en dos.
Pregunta práctica · ¿Puede el propietario poner fin al contrato en cualquier momento tras el quinto año?
Respuesta. No. Solo en cada vencimiento (a los cinco, diez, quince años…, o cada siete si es persona jurídica), con seis meses de preaviso.
La indemnización por no prórroga
El arrendador que no prorrogue debe indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades de la renta de una vivienda análoga, calculadas siempre que sea posible con el sistema estatal de referencia de precios. La indemnización nunca puede ser inferior a una mensualidad por año de residencia. Se paga a la entrega de la vivienda y, si esta se vende, la asume el comprador. Al tomarse como base la renta de mercado y no la del contrato, puede superar doce veces la renta que pagaba el inquilino.
Pregunta práctica · Si la renta del contrato es de 800 euros y una vivienda análoga se alquila por 1.200, ¿cuál es la indemnización mínima?
Respuesta. En principio, 14.400 euros (12 × 1.200), que equivalen a dieciocho meses de la renta real del inquilino.
Cuándo no procede la indemnización
No hay indemnización, siempre que la causa conste de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso, cuando:
- el arrendador persona física necesite la vivienda para sí o sus familiares (si no la ocupan en tres meses, se debe la indemnización);
- el inquilino no la haya habitado más de seis meses en el último año sin causa justificada, o disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio;
- las partes firmen un nuevo contrato, o el inquilino rechace una oferta de nuevo contrato por cinco o siete años con la renta limitada del artículo 17.6 LAU;
- concurra la vulnerabilidad acreditada del arrendador; o
- el inquilino tenga derecho a una prórroga legal de aceptación obligatoria, aunque no la pida.
Pregunta práctica · ¿Puede una sociedad alegar necesidad de la vivienda para no pagar la indemnización?
Respuesta. No. La causa de necesidad solo está prevista para arrendadores personas físicas.
Prórrogas pactadas y prórrogas extraordinarias
Si, tras el preaviso, las partes acuerdan una prórroga, esta debe durar al menos cinco o siete años, y son nulas las cláusulas que empeoren las condiciones del inquilino. Se mantienen las prórrogas extraordinarias: hasta un año por vulnerabilidad, obligatoria si el arrendador es gran tenedor, y hasta tres años en zona tensionada, que se aplica con preferencia.
Pregunta práctica · ¿Es válido pactar, tras el preaviso, dos años más con una renta superior?
Respuesta. No en esos términos. La prórroga debe ser de cinco o siete años como mínimo y la subida de renta sería nula. Para cambiar condiciones, la vía es un nuevo contrato.
Contratos en vigor: régimen transitorio
El nuevo régimen se aplica a los contratos vigentes respecto de los vencimientos posteriores a su entrada en vigor, con estas reglas:
- si faltan menos de seis meses para el vencimiento, basta un preaviso de cuatro meses;
- los contratos que ya están en la prórroga tácita anual la terminan con las reglas anteriores y después pasan al nuevo sistema;
- los contratos en tácita reconducción se incorporan desde el primer vencimiento posterior al 2 de febrero de 2027, con preaviso de cuatro meses, y las comunicaciones válidas anteriores conservan su eficacia sin indemnización;
- la prórroga extraordinaria de dos años del Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica cuando proceda la nueva prórroga. Si se aplica tras un preaviso de no prórroga, su término sin causa justificada genera la indemnización.
Pregunta práctica · Mi contrato está desde 2026 en la prórroga tácita anual. ¿Cambia algo ya?
Respuesta. No de inmediato. Completará esa prórroga con las reglas anteriores y, a su término, se le aplicarán las prórrogas de cinco años y la indemnización.
Contratos firmados desde el 2 de octubre de 2026
Para el propietario que alquile a partir de ahora, el contrato tendrá una duración potencialmente indefinida, con ventanas de salida solo cada cinco o siete años y un coste de salida tasado, salvo que concurra alguna de las causas legales. La indemnización acompaña a la vivienda en caso de venta, por lo que debe considerarse en la valoración de los activos arrendados. Estas reglas se suman a las del Real Decreto-ley 26/2026 (gastos, garantías, alquiler temporal con causa, tope del IRAV).
Pregunta práctica · ¿Qué debe planificar quien alquila hoy una vivienda que prevé vender en diez años?
Respuesta. Que la primera salida posible será el quinto año, con preaviso de seis meses e indemnización salvo causa legal, o la venta con el inquilino dentro, que el comprador descontará del precio.
Convalidación y puntos pendientes de aclaración
El Congreso debe convalidar o derogar la norma en treinta días. Si no se convalida, el artículo 10 LAU volvería a su redacción anterior, y los preavisos e indemnizaciones de este periodo plantearían dudas que previsiblemente resolverán los tribunales. Existen además cuestiones interpretativas abiertas: la exposición de motivos y la disposición adicional primera no coinciden sobre la indemnización cuando se aplica la prórroga del Real Decreto-ley 26/2026, y la norma no aclara si se debe indemnización al término de la prórroga extraordinaria en zona tensionada.
Pregunta práctica · ¿Qué conviene hacer mientras tanto?
Respuesta. Aplicar la norma vigente, respetar los nuevos plazos de preaviso, hacer constar en él la causa legal cuando exista y conservar prueba fehaciente de la comunicación.
Barcelona, octubre de 2026
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Autora: Susana Sandín Llorente, abogada y Executive MBA, Sandin Abogados.
Publicado: 1 de octubre de 2026 · Última actualización: 1 de octubre de 2026
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La norma está pendiente de convalidación y puede cambiar. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones.
Fuentes: Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE de 1 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20385) · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (art. 10).
