Comparativa entre el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, derogado por el Congreso de los Diputados, y el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), que reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.
Respuesta rápida
- ¿Qué es? El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), que reforma el artículo 10 de la LAU y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación.
- ¿Qué mantiene del RDL 27/2026? Las prórrogas sucesivas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el preaviso de seis meses del arrendador y la indemnización por no renovar.
- ¿Cuánto es la indemnización? La mayor de doce mensualidades al valor superior del rango de referencia o una mensualidad por año de residencia.
- ¿Qué pasó con el RDL 27/2026? El Congreso acordó su derogación.
- ¿Es definitivo? No: debe ser convalidado por el Congreso.
Antes de seguir leyendo. Este artículo compara una norma derogada con un real decreto-ley recién publicado y pendiente de convalidación. Su contenido puede cambiar o decaer. Es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico: cada contrato debe analizarse por separado.
Índice
- Qué pasó con el RDL 27/2026
- Diferencias entre el RDL 28/2026 y el RDL 27/2026
- Ejemplo de cálculo de la indemnización
- Qué se mantiene
- Qué conviene hacer
- Convalidación del RDL 28/2026
Qué pasó con el RDL 27/2026
El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, fue derogado por el Congreso de los Diputados: el acuerdo de derogación se publicó mediante Resolución de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20527). El RDL 28/2026 recupera el modelo de prórrogas e indemnización con los ajustes que recoge la tabla. Puedes consultar el análisis del RDL 27/2026 en nuestro artículo anterior.
Diferencias entre el RDL 28/2026 y el RDL 27/2026
El RDL 28/2026 mantiene el modelo del RDL 27/2026: prórrogas sucesivas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) e indemnización al inquilino cuando el arrendador decide no renovar. Introduce, sin embargo, ajustes relevantes:
| Materia | RDL 27/2026 (derogado) | RDL 28/2026 (pendiente de convalidación) |
|---|---|---|
| Vigencia | En vigor desde el 2 de octubre de 2026. Derogado. | Entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Pendiente de convalidación. |
| Cuantía de la indemnización | «Al menos» 12 mensualidades de renta de una vivienda análoga, según el sistema estatal de referencia «siempre que sea posible». Mínimo: 1 mensualidad por año de residencia. | La mayor de: 12 mensualidades al valor superior del rango de la vivienda en el sistema estatal de referencia, o 1 mensualidad por año de residencia. Sin valor de referencia: renta vigente del contrato. |
| Inquilino con derecho a prórroga obligatoria | Pierde la indemnización, la pida o no. | Solo la pierde si no la pide. Si la pide, la cobra al final de la prórroga. |
| Necesidad de la vivienda por el arrendador | Familiares «en segundo grado». | Familiares «hasta el segundo grado». En zona tensionada, «primer grado». |
| Vulnerabilidad del arrendador como causa de exclusión | Existía, como causa abierta. | Suprimida. |
| Fin de las prórrogas extraordinarias | Sin regulación. | El contrato se extingue sin nueva comunicación y se paga entonces la indemnización. |
| Comunicaciones de no renovación ya enviadas | Solo se mencionaban en el preámbulo. | Las válidamente enviadas antes de la publicación del real decreto-ley (7 de octubre de 2026) conservan su eficacia y no generan indemnización. |
| Contratos en tácita reconducción | Nuevo régimen tras un periodo de cuatro meses. | Nuevo régimen desde el primer vencimiento posterior a la entrada en vigor. |
Ejemplo de cálculo de la indemnización
Ejemplo · Inquilino con 9 años de residencia y valor superior de referencia de 1.200 euros al mes. ¿Qué indemnización le corresponde si el arrendador no renueva sin alegar ninguna causa de exclusión?
Respuesta. La mayor de 12 × 1.200 = 14.400 euros o 9 × 1.200 = 10.800 euros, es decir, 14.400 euros, que se pagan al entregar la vivienda.
Qué se mantiene
Se mantienen: el preaviso de 6 meses para el arrendador y de 2 para el inquilino; las causas de exclusión por falta de residencia efectiva, otra vivienda en el municipio, nuevo contrato o rechazo de una oferta de nuevo contrato; la obligación del comprador de la vivienda de pagar la indemnización; y las prórrogas por vulnerabilidad y en zona tensionada.
Si a la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento del contrato, el arrendador puede preavisar con al menos cuatro meses.
Qué conviene hacer
- Arrendadores: consultar el valor de referencia de cada vivienda antes de comunicar una no renovación y hacer constar por escrito, y de forma detallada, la causa de exclusión que se alegue.
- Comunicaciones de no renovación: las válidamente enviadas antes de la publicación del RDL 28/2026 conservan su eficacia y no generan indemnización. Las posteriores deben tener en cuenta el nuevo régimen, aplicable desde su entrada en vigor, el 15 de noviembre de 2026.
- Inversores: incluir en las due diligence el calendario de vencimientos y el posible coste de indemnización de cada unidad.
Convalidación del RDL 28/2026
Según su preámbulo, se han disuelto las Cortes Generales y convocado elecciones. La convalidación del RDL 28/2026 corresponde, por tanto, a la Diputación Permanente del Congreso (art. 78.2 de la Constitución), en los treinta días siguientes a su promulgación. Si no se convalida, el real decreto-ley queda derogado y no llega a aplicarse.
Barcelona, 7 de octubre de 2026
Contenido meramente informativo; no constituye asesoramiento jurídico. El ejemplo de cálculo es ilustrativo. Para un análisis completo, contacte con SANDIN ABOGADOS.
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Autora: Susana Sandín Llorente, abogada y Executive MBA, Sandin Abogados.
Publicado: 8 de octubre de 2026 · Última actualización: 8 de octubre de 2026
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La norma está pendiente de convalidación y puede cambiar. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones.
Fuentes: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20822) · Resolución de 2 de octubre de 2026 sobre la derogación del RDL 27/2026 (BOE-A-2026-20527) · Real Decreto-ley 27/2026 (BOE-A-2026-20385) · Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (art. 10).
